En France métropolitaine comme dans les départements et territoires d’Outre-mer, plusieurs régimes fiscaux avantageux sont accessibles aux investisseurs immobiliers, notamment dans le secteur du logement neuf à usage locatif. Ces dispositifs, encadrés par le Code général des impôts, visent à encourager la construction, la réhabilitation ou la mise en location de logements, tout en offrant des réductions ou crédits d’impôt significatifs sous certaines conditions. Voici un tour d’horizon des principales options disponibles en 2025, avec des données chiffrées à l’appui.
1. Le CIOP (Crédit d’impôt Outre-mer Productif) – Art. 244 quater W du CGI
Le CIOP est un crédit d’impôt réservé aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), notamment les SCI à l’IS ou les SARL. Il permet de récupérer jusqu’à 35 % du coût de revient TTC du projet immobilier (ou 38,25 % pour les entités à l’impôt sur le revenu). Le crédit est versé en trois phases selon l’avancement du chantier :
- 70 % à l’achèvement des fondations
- 20 % à la mise hors d’eau
- 10 % à la livraison
Exemple chiffré : Pour un projet à 600 000 € TTC, le crédit d’impôt CIOP peut atteindre 210 000 € (soit une réduction nette du coût d’investissement à 390 000 €).
Conditions :
- Localisation en Outre-mer (DOM-TOM)
- Société soumise à l’IS ou IR
- Projet productif locatif ou d’activité
- Respect des plafonds de loyers et de durée de location
Avantages :
- Crédit d’impôt immédiat et remboursable
- Forte réduction du coût global d’investissement
- Financement de projets structurés
Inconvénients :
- Nécessite une gestion rigoureuse du calendrier de chantier
- Obligation de conservation du bien pendant 5 ans
- Montage juridique et fiscal encadré
2. Le dispositif Girardin IS
Le dispositif Girardin IS, régi par les articles 217 undecies et 217 duodecies du Code général des impôts, permet aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) d’investir dans des logements neufs à usage locatif situés dans les départements et territoires d’Outre-mer. Il repose sur un mécanisme d’amortissement comptable du bien immobilier, permettant de réduire le résultat fiscal de l’entreprise et donc son imposition.
Exemple chiffré : Pour un investissement de 500 000 € HT, amorti sur 25 ans (20 000 €/an), avec 10 000 € de charges annuelles, la réduction de base imposable est de 30 000 €/an. Au taux d’IS de 25 %, l’économie d’impôt annuelle s’élève à 7 500 €, soit 37 500 € sur 5 ans.
Conditions :
- Investissement via société soumise à l’IS
- Bien situé en Outre-mer, neuf et loué nu à titre de résidence principale
- Engagement de location de 5 ans minimum
- Plafonds de loyers et de ressources à respecter
Avantages :
- Réduction d’impôt liée à l’amortissement réel
- Conservation des loyers par la société
- Possibilité de revendre après 5 ans
- Patrimonialisation de l’investissement
Inconvénients :
- Pas de crédit d’impôt remboursable
- Nécessite une comptabilité en partie double et des suivis précis
- Effet fiscal progressif, étalé dans le temps
3. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP permet aux particuliers d’investir dans des logements meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des charges. Il s’applique aussi bien en métropole qu’en Outre-mer.
Exemple chiffré : Pour un bien meublé de 200 000 €, amortissable sur 25 ans, cela revient à environ 7 000 à 8 000 € d’amortissement annuel, réduisant d’autant le revenu imposable.
Conditions :
- Bien loué meublé à titre non professionnel
- Revenus annuels < 23 000 € ou inférieurs aux autres revenus d’activité
- Enregistrement au greffe et bail meublé conforme
Avantages :
- Imposition au régime BIC, plus souple que foncier
- Amortissement du bien, mobilier et frais d’acquisition
- Fiscalité allégée pendant 15 à 20 ans
Inconvénients :
- Gestion locative plus technique (mobilier, turnover)
- Risque de requalification en LMP si seuils dépassés
- Inéligibilité à certains biens anciens ou atypiques
4. La loi Malraux et le régime Monument Historique
Ces deux régimes concernent la restauration de biens situés dans des zones protégées ou classés. Ils visent la préservation du patrimoine et s’adressent à des investisseurs fortement fiscalisés.
Exemple chiffré (Malraux) : 300 000 € de travaux en secteur sauvegardé ouvrent droit à 30 % de déduction, soit 90 000 €.
Exemple chiffré (MH) : 500 000 € de travaux déductibles à 100 % d’un revenu imposé à 45 % entraînent 225 000 € d’économie d’impôt.
Conditions :
- Immeuble classé MH ou situé en secteur protégé
- Travaux encadrés et autorisés par l’ABF
- Engagement de location nue pendant 9 ans (Malraux) ou conservation 15 ans (MH)
Avantages :
- Déduction fiscale importante (jusqu’à 100 %)
- Pas de plafonnement global des niches fiscales pour MH
- Valorisation patrimoniale exceptionnelle
Inconvénients :
- Travaux encadrés, coûteux, et contrôlés
- Suivi administratif et juridique contraignant
- Rentabilité locative souvent secondaire
En conclusion
En 2025, la défiscalisation immobilière reste un outil stratégique, en France comme dans les DOM-TOM. Le CIOP et le Girardin IS se détachent par leur potentiel de réduction d’impôt significatif pour les sociétés, tandis que le LMNP conserve sa pertinence pour les particuliers. La loi Malraux et le régime MH permettent, quant à eux, d’accompagner la valorisation du patrimoine ancien avec des incitations fiscales substantielles. Comme toujours, le choix du dispositif dépendra du profil fiscal, du montage juridique, et de la nature du bien. Une simulation personnalisée est recommandée avant toute décision d’investissement.