La réponse dépend de votre projet : résidence principale ou investissement locatif.

Résidence principale : une opportunité intéressante

Au Luxembourg, deux avantages fiscaux uniques modifient significativement l’équation achat vs location :

1. Déductibilité des intérêts d’emprunt : vous pouvez déduire les intérêts de votre crédit immobilier de votre revenu imposable. Sur un prêt de 400 000 € à 3,5 %, cela représente environ 14 000 € d’intérêts la première année. Si vous êtes imposé à 40 %, vous récupérez 5 600 € via votre déclaration fiscale.

Lien officiel : Déduire les frais de financement liés au prêt – Guichet.lu

2. Crédit d’impôt « Bëllegen Akt » : 40 000 € par personne (80 000 € pour un couple) déductibles sur 10 ans, soit 4 000 €/an par personne. Un couple récupère donc 8 000 €/an pendant 10 ans.

Le calcul sur 10 ans :

  • Louer 2 500 €/mois = 300 000 € versés, et vous ne possédez rien
  • Acheter 2 800 €/mois = vous possédez un bien + récupération fiscale de 80 à 100 000 € sur 10 ans
  • Résultat : l’achat semble devenir plus rentable que la location dès la 2e année.

Plus d’infos sur le « Bëllegen Akt » : guichet.public.lu

Et si le bien a une classe énergétique F ou G ? Aucun problème pour y habiter. Aucune réglementation ne vous interdit d’occuper votre logement. Vous pourrez faire les travaux d’isolation à votre rythme, selon vos priorités et votre budget. C’est différent pour l’investissement locatif où la performance énergétique peut impacter la valeur de revente et l’attractivité locative.

Chiffrer son projet : les bons outils

Avant de s’engager, il est utile de simuler le coût réel d’une acquisition. La plateforme tevaxia.lu propose plusieurs calculateurs adaptés au cadre luxembourgeois :

  • Le simulateur de frais d’acquisition intègre les droits d’enregistrement (7 %), le crédit d’impôt Bëllegen Akt, la TVA en VEFA (3 % vs 17 %), les émoluments notariaux et les frais d’hypothèque. On peut y vérifier, par exemple, qu’un couple achetant sa résidence principale à 750 000 € ne paiera que 10 238 € de frais grâce au Bëllegen Akt, soit 1,36 % du prix, contre 7 % en théorie.
  • Le simulateur d’aides croise cinq couches d’aides cumulables : aides étatiques à l’acquisition, rénovation énergétique (Klimabonus détaillé), aides privées, communales et patrimoine. Il estime le bénéfice total accessible selon votre profil (revenus, nombre d’enfants, commune, type de bien).
  • Le comparateur acheter ou louer permet de visualiser le point de croisement entre le patrimoine constitué par l’achat et le capital accumulé en restant locataire avec placement de la différence.
  • La carte des prix donne les prix au m² par commune et par quartier, à partir des données de l’Observatoire de l’Habitat. Utile pour calibrer rapidement un budget par zone.

Investissement locatif : attention à la trésorerie négative

Appartement 500 000 € loué 2 000 €/mois.

Rendement brut : 4,8 % (24 000 € de loyers / 500 000 €). Ce chiffre mérite d’être analysé plus finement.

Voici les charges mensuelles avec un emprunt de 400 000 € à 3,5 % sur 25 ans :

Vous encaissez 2 000 € de loyer, mais vous devez payer :

  • Mensualité banque (capital + intérêts) : 2 000 €
  • Charges copro : 300 €
  • Assurances : 125 €
  • Impôts sur revenus locatifs : 75 €
  • = Vous sortez 500 €/mois de votre poche, soit 6 000 €/an.

Rendement net : -1,2 % (-6 000 € / 500 000 €)

Ce calcul part du principe que le bien se loue en continu et reste en bon état. Mais dans la réalité :

  • Vacance locative : 1 à 2 mois entre deux locataires = 2 000 à 4 000 € de loyers perdus tous les 3-5 ans
  • Travaux imprévus : chaudière (3 000-5 000 €), toiture (10 000-15 000 € sur un immeuble), dégâts locatifs (1 000-3 000 €)
  • Locataire défaillant : situation rare mais coûteuse (plusieurs mois de loyers perdus + frais juridiques)

La question de la sortie

Avec une trésorerie négative, votre principale porte de sortie reste la plus-value à la revente. Or :

  • Les fondamentaux du marché luxembourgeois demeurent solides (pénurie, croissance démographique, économie stable)
  • Mais l’évolution future des prix reste incertaine : elle dépendra des taux d’intérêt, de la construction de nouveaux logements et de l’évolution économique
  • Vous vous engagez donc sur un projet à très long terme (15-20 ans) avec une trésorerie potentiellement négative pendant toute cette période

Pour anticiper la fiscalité à la sortie, le simulateur de plus-values de tevaxia.lu distingue le régime de spéculation (revente rapide) du régime de cession longue durée, avec les coefficients de réévaluation STATEC et l’abattement décennal.

Exemple concret sur 15 ans :

  • Sortie de trésorerie de base : 6 000 €/an × 15 = 90 000 €
  • Imprévus réalistes sur 15 ans : vacance locative (2 mois tous les 4 ans = 3 fois = 6 000 €) + travaux (chaudière 4 000 € + rénovation cuisine/salle de bain 10 000 € + réparations diverses 5 000 €) = environ 25 000 €
  • Total estimé : 115 000 € sortis sur 15 ans
  • Si à la revente vous ne réalisez pas au moins 115 000 € de plus-value, le bilan risque d’être négatif.

Où pourraient se trouver les opportunités ?

1. Colocation (+30-40 % de loyers) Un 3 chambres loué 2 000 € à une famille pourrait rapporter 2 400 € en colocation (3 × 800 €). Impact trésorerie : au lieu de sortir 500 €/mois, vous pourriez dégager 100 €/mois (cash-flow positif). Attention cependant : au Luxembourg, le loyer est plafonné à 5 % du capital investi (loi de 2006 modifiée). Le calculateur capital investi & loyer de tevaxia.lu permet de vérifier ce plafond légal avant de se projeter.

2. Meublé court/moyen terme (+20-30 %) Un studio vide à 1 200 €/mois pourrait se louer 1 500 €/mois en meublé (expatriés, missions temporaires). Impact trésorerie : +300 €/mois qui pourraient transformer un déficit en équilibre.

3. Quartiers en mutation Gare, Hollerich, Cloche d’Or : acheter avant une éventuelle revalorisation. Attention, même logique de trésorerie négative les premières années. Il faut pouvoir tenir.

4. SCI pour optimisation fiscale Créer une SCI permet de déduire les déficits fonciers de vos autres revenus (salaires, dividendes…), d’amortir le bien (réduction d’impôts) et d’optimiser la transmission. En personne physique, vous ne pouvez pas déduire les déficits locatifs de vos autres revenus. Mais la SCI nécessite une comptabilité rigoureuse et des conseils professionnels (expert-comptable, avocat fiscaliste).

Conclusion

Résidence principale : le contexte semble favorable.

Investissement locatif classique :

  • Rendement brut : 4,8 % (trompeur)
  • Rendement net : -1,2 % (estimation sans imprévus)
  • Engagement de 15-20 ans avec trésorerie potentiellement négative
  • Nécessité probable d’un matelas de sécurité de 30 à 50 000 €

L’investissement locatif « classique » ne me semble plus viable au Luxembourg avec les taux actuels. Certaines niches (colocation, meublé, optimisation fiscale via SCI) pourraient encore générer une rentabilité acceptable, mais nécessitent une analyse approfondie au cas par cas.