Le litige porte sur le renouvellement d’un bail commercial et la fixation du nouveau loyer. La société KAIMEN (locataire) conteste le déplafonnement du loyer demandé par les consorts G… N… (bailleurs) pour un local situé rue de la République à Orléans.

1. Décision de la Cour d’appel

La Cour d’appel d’Orléans a confirmé le jugement de première instance, validant le déplafonnement du loyer et fixant le nouveau montant à 49.324 euros par an.

2. Motifs du déplafonnement

La Cour retient une modification notable des facteurs locaux de commercialité, principalement due à :
1. L’augmentation de 30% de la fréquentation du tramway desservant la rue entre 2002 et 2011.
2. L’évolution de la clientèle de la rue, passant du luxe à une clientèle plus populaire, en phase avec l’activité du locataire (vente d’articles de maroquinerie bon marché).

3. Analyse de la Cour sur les facteurs de commercialité

– L’augmentation du flux de passagers du tramway entraîne une hausse proportionnelle du nombre de chalands potentiels.
– La transformation de la clientèle de la rue est favorable à l’activité du locataire.
– Ces modifications sont considérées comme ayant un intérêt objectif pour le commerce du locataire, indépendamment de l’évolution de son chiffre d’affaires.

4. Fixation du nouveau loyer

La Cour confirme la méthode de calcul du tribunal :
– Valeur locative retenue : 400 euros/m²
– Surface pondérée : 118 m²
– Coefficient de majoration : 10% (pour la possibilité de sous-location)
– Coefficient de minoration : 5% (pour le remboursement de l’impôt foncier)

Calcul : [(118 m² x 400 euros) x 0,95) x 1,1] = 49.324 euros

5. Points importants pour l’expertise immobilière

1. L’importance de l’analyse des facteurs locaux de commercialité dans la justification du déplafonnement.
2. La prise en compte de l’évolution des transports en commun et de leur fréquentation comme facteur de commercialité.
3. L’impact de l’évolution de la clientèle du quartier sur la valeur locative.
4. La nécessité de fournir des termes de comparaison précis et discutables pour l’estimation de la valeur locative.
5. La prise en compte des clauses spécifiques du bail (possibilité de sous-location, remboursement de charges) dans l’ajustement de la valeur locative.

Cour d’appel d’Orléans, 4 avril 2019, 18/007151 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000038567538/