Un récent arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile, 22 juin 2022) apporte des éclaircissements importants sur la validité des clauses d’augmentation forfaitaire du loyer dans les baux commerciaux. Cette décision a des implications significatives pour les experts en estimations immobilières.

1. Contexte du litige

Le litige portait sur une clause stipulant que « le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement de 4,5 % le premier janvier de chaque année ». Le locataire demandait que cette clause soit déclarée non écrite, arguant qu’elle ne respectait pas les dispositions légales sur la révision des loyers commerciaux.

2. Décision de la Cour de cassation

La Cour a rejeté le pourvoi, validant ainsi la décision de la cour d’appel qui avait jugé la clause légale. Cette décision établit clairement que les clauses d’augmentation forfaitaire du loyer ne sont pas illégales dans les baux commerciaux.

3. Distinction cruciale

La Cour fait une distinction fondamentale entre :
a) Les clauses d’indexation : liées à un indice économique et soumises à des restrictions légales.
b) Les clauses d’augmentation forfaitaire : prévoyant une augmentation prédéterminée, indépendante d’indices extérieurs.

4. Validité des clauses d’augmentation forfaitaire

Ces clauses sont considérées comme valides et ne sont pas soumises aux restrictions applicables aux clauses d’indexation. Elles s’apparentent aux baux à paliers, où l’évolution du loyer est convenue à l’avance.

5. Implications pour l’estimation immobilière

a) Analyse des baux : Les experts doivent porter une attention particulière à la nature des clauses d’évolution du loyer dans les baux commerciaux.

b) Impact sur la valorisation : Les clauses d’augmentation forfaitaire peuvent avoir un impact significatif sur la valeur du bien, assurant une augmentation régulière et prévisible du loyer.

c) Prévisibilité des revenus : Ces clauses permettent une meilleure prévisibilité des revenus locatifs futurs, élément favorable dans l’évaluation d’un bien immobilier commercial.

d) Différenciation avec la révision légale : Ces clauses sont distinctes des mécanismes de révision triennale prévus par le statut des baux commerciaux.

6. Liberté contractuelle

Cette décision confirme la liberté des parties dans la détermination de l’évolution du loyer, tant que celle-ci n’est pas liée à un indice extérieur et qu’elle est clairement définie à l’avance.

Conclusion

Cet arrêt souligne l’importance pour les experts en estimations immobilières de bien analyser les clauses d’évolution des loyers dans les baux commerciaux. La distinction entre clause d’indexation et clause d’augmentation forfaitaire peut avoir des implications significatives sur la valeur du bien et la prévisibilité des revenus locatifs. Les clauses d’augmentation forfaitaire, loin d’être illégales, sont reconnues comme valides par la Cour de cassation, offrant ainsi une flexibilité supplémentaire dans la structuration des baux commerciaux.