Cour d’appel de Paris, 27 octobre 2017, 16/03843
En 2007, M. Z. achète à MME Y. une pièce de 10,4m² avec droit d’usage du WC commun de l’étage, au sixième étage d’un immeuble en copropriété, au prix de 67 000€.
Or la chambre comporte des installations sanitaires ; et M. Z. se rend compte que celles-ci ne sont pas raccordées au réseau d’assainissement. La vidange se fait par un tuyau branché sur la descente des eaux pluviales.
Quels sont les recours de M. Z. ?
La garantie des vices cachés
D’après l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Trois éléments importants :
- Le défaut est antérieur à l’achat.
- Il est grave : la vente ne se serait pas faite ou pas au même prix si l’acquéreur s’en était rendu compte !
- Il est caché : en apparence, tout semblait correct.
Le délai d’action est de 2 ans à compter de la découverte du défaut (article 1648 du code civil).
C’est donc sur cette base que M. Z. fonde son action.
Sommes-nous en présence d’un vice caché ?
Tout d’abord, le défaut est antérieur à l’achat : M. Z. n’a pas modifié l’installation depuis.
Ensuite, il est grave : une expertise de 2009 estime la moins-value sur le bien à 64 480€ (!?). Les juges ne retiendront pas une telle déperdition de valeur, mais le montant avancé illustre bien la gravité du préjudice.
Enfin, le vice était-il caché ? Le raccordement des eaux usées sur les eaux pluviales se fait par une gouttière extérieure, visible en levant les yeux. M. Z. n’aurait-il pas du y prêter attention ?
Les juges se mettent dans la peau du « bon père de famille », un homme qui fait le tour avec sérieux lors de la visite préalable à l’achat, mais ne peut aller au delà de l’apparence.
Or, voir des installations sanitaires avec une évacuation dans une pièce, c’est supposer, en l’absence d’indications contraires, qu’elles fonctionnent. La cour retient que M. Z. est « dépourvu des compétences d’un technicien du bâtiment » : « rien ne démontre qu’il ait pu se rendre compte par lui-même, par la simple observation de la façade et la visite du bien vendu de la non-conformité »
Le vendeur est-il de bonne foi ?
Les actes de vente comportent traditionnellement une clause d’exonération en garantie des vices cachés.
Cette clause ne vaut pas lorsque le vendeur est de mauvaise foi.
En l’espèce, MME Y. avait été alertée par une lettre recommandée du 28 mai 1999, que, « par suite d’une délibération d’assemblée générale de cette même année, il ait été enjoint aux copropriétaires dont le raccordement d’évacuation des eaux usées était branché sur la gouttière commune d’effectuer des travaux de mise en conformité, sous peine de voir boucher leur évacuation irrégulière lors de la réfection de la gouttière ».
Le vice était donc caché et MME Y., « qui le connaissait, n’en a rien dit à l’acquéreur et était un vendeur de mauvaise foi. »
Depuis, la réglementation a changé : la majorité des communes (et des notaires…) exigent un contrôle de l’assainissement avant signature.
Il est exécuté par l’organisme en charge de la gestion des eaux dans la commune (SUEZ, SAUR…).
Même si le vendeur râle parfois devant son coût (entre 100 et 200€ généralement), il doit avoir conscience combien ce contrôle le protège.
Dès sa production, l’acquéreur n’ignore plus l’état précis du bien qu’il acquiert, au delà de la simple apparence.
L’indemnisation dépend de l’atteinte à la destination du bien.
L’appartement est-il rendu impropre à son usage ? L’atteinte n’est que partielle répond la cour.
Il y a une insécurité juridique concernant les installations existantes mais une mise aux normes est techniquement faisable, comme le souligne l’étude de l’architecte du syndicat des copropriétaires, soumise à l’assemblée générale.
M. Z. « ne prouve pas avoir perdu toute chances de parvenir à le louer« .
Même en l’état, un expert a estimé la valeur du bien à 8 500€ en 2010 ; soit 10,4 * 8 500 = 88 400€.
M. Z. profite d’une belle plus-value : c’est donc assez logiquement qu’il n’a pas demandé l’annulation de la vente mais une restitution de prix.
Compte-tenu de ce plus-value potentielle, la Cour d’appel limite la restitution du prix à 20 000€, contre 35 000€ en première instance.
En conclusion : faites-vous accompagner !
La cour le précise bien : « l’expert a immédiatement repéré la non conformité, lors de sa première visite de l’immeuble ».
A défaut, de tout repérer lors la visite, l’expert a aussi des habitudes, notamment dans les documents qu’il demande : titre, diagnostics, contrôles… Il est à même de repérer des éléments qui peuvent échapper au bon père de famille.
De même, lors d’une vente, chaque partie peut être représentée par son notaire, sans que le coût de l’acte en soit majoré. Lui aussi aura une démarche de contrôle et de défense des intérêts de son client par rapport aux documents recueillis.
Evidemment, il n’est pas toujours possible de prendre son temps dans les zones soumises à forte pression immobilière : la concurrence entre les acquéreurs peut être sévère et l’on craint de rater la bonne affaire.
Il est toujours possible alors de signer sous condition suspensive, sous réserve d’un assainissement conforme aux normes sanitaires de la ville par exemple.
Si l’autre partie refuse, c’est peut-être suspect non ?
En complément :
La garantie des vices cachés expliquée sur le site PAP.fr : https://www.pap.fr/acheteur/garanties-apres-achat/la-garantie-de-vices-caches/a11250
Une synthèse juridique de la garantie des vices cachés par Me Sabine HADDAD : https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/garantie-legale-pour-vices-caches-17569.htm