A l’aide des différents documents que j’ai pu trouver sur le sujet et mon expérience, voici un guide détaillé sur la valorisation des hôtels, présentant les principales méthodes de calcul. Certaines méthodes sont privilégiées selon le pays ou le groupe hôtelier ; l’idéal est de les croiser si possible et d’apprécier la cohérence des résultats.
1. Méthode par capitalisation du revenu
C’est la méthode la plus couramment utilisée pour valoriser les hôtels, car elle reflète la capacité de l’établissement à générer des revenus.
Étapes :
1) Calculer le revenu net d’exploitation (NOI) :
NOI = Revenus totaux – Charges d’exploitation
2) Déterminer le taux de capitalisation approprié (cap rate) en fonction du marché, de la localisation, du type d’hôtel, etc.
3) Appliquer la formule :
Valeur = NOI / Taux de capitalisation
Exemple :
NOI = 1 000 000 €
Taux de capitalisation = 7%
Valeur = 1 000 000 / 0,07 = 14 285 714 €
2. Méthode par comparaison
Cette méthode se base sur les transactions récentes d’hôtels similaires.
Étapes :
1) Identifier des hôtels comparables récemment vendus (localisation, taille, catégorie, etc.)
2) Calculer des ratios comme :
- Prix par chambre
- Multiplicateur du revenu brut
- Multiplicateur du NOI
3) Appliquer ces ratios à l’hôtel évalué et faire une moyenne.
Exemple :
Prix moyen par chambre des comparables : 100 000 €
Hôtel à évaluer : 50 chambres
Valeur estimée = 50 x 100 000 = 5 000 000 €
3. Méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF)
Cette méthode projette les flux de trésorerie futurs et les actualise.
Étapes :
1) Projeter les revenus et dépenses sur 5-10 ans
2) Calculer les flux de trésorerie annuels
3) Déterminer un taux d’actualisation approprié
4) Actualiser les flux futurs et additionner
5) Ajouter une valeur terminale actualisée
Exemple simplifié sur 3 ans :
Flux année 1 : 1 000 000 €
Flux année 2 : 1 100 000 €
Flux année 3 : 1 200 000 €
Taux d’actualisation : 10%
Valeur actualisée = 1 000 000/(1,1)^1 + 1 100 000/(1,1)^2 + 1 200 000/(1,1)^3 = 2 735 537 €
4. Méthode du coût de remplacement
Cette méthode estime le coût pour reconstruire l’hôtel à neuf.
Étapes :
1) Estimer le coût de reconstruction du bâtiment
2) Ajouter la valeur du terrain
3) Soustraire la dépréciation physique et fonctionnelle
Exemple :
Coût de reconstruction : 10 000 000 €
Valeur du terrain : 2 000 000 €
Dépréciation : 20%
Valeur = (10 000 000 + 2 000 000) x 0,8 = 9 600 000 €
5. Méthode des multiplicateurs
Cette méthode utilise des ratios standards du secteur hôtelier.
Principaux multiplicateurs :
- Multiplicateur du revenu par chambre disponible (RevPAR) : 3 à 5 fois
- Multiplicateur du revenu brut : 2 à 4 fois
- Multiplicateur du NOI : 8 à 12 fois
Exemple :
RevPAR annuel : 30 000 €
Nombre de chambres : 100
Multiplicateur choisi : 4
Valeur = 30 000 x 100 x 4 = 12 000 000 €
6. Méthode de répartition des revenus
Cette méthode répartit les revenus entre les différentes composantes de l’hôtel.
Étapes :
1) Répartir les revenus entre :
- Immobilier
- Équipements et mobilier (FF&E)
- Fonds de commerce
2) Appliquer des taux de capitalisation différents à chaque composante
3) Additionner les valeurs obtenues
Exemple :
Revenus immobiliers : 800 000 € (cap rate 7%)
Revenus FF&E : 100 000 € (cap rate 20%)
Revenus fonds de commerce : 100 000 € (cap rate 25%)
Valeur totale = 800 000/0,07 + 100 000/0,20 + 100 000/0,25 = 12 114 286 €
En pratique, les évaluateurs utilisent souvent plusieurs de ces méthodes et les pondèrent pour obtenir une estimation finale. Le choix et la pondération des méthodes dépendent du type d’hôtel, des données disponibles et du contexte de l’évaluation.
7. Méthode hôtelière (méthode professionnelle)
Cette méthode est basée sur le principe que la valeur d’un hôtel est liée à sa capacité à générer un loyer théorique, considéré comme acceptable tant pour le propriétaire que pour l’exploitant.
Étapes :
- Calculer le chiffre d’affaires théorique (CA) : CA = Nombre de chambres x Taux d’occupation moyen x Prix moyen par chambre x 365 jours
- Déterminer le loyer théorique : Le loyer théorique est généralement compris entre 20% et 30% du chiffre d’affaires pour un hôtel en pleine exploitation. Le pourcentage exact dépend de plusieurs facteurs comme la catégorie de l’hôtel, sa localisation, son âge, etc.
- Appliquer un taux de capitalisation au loyer théorique pour obtenir la valeur de l’hôtel.
Exemple :
Données :
- Hôtel 3 étoiles de 100 chambres
- Taux d’occupation moyen : 70%
- Prix moyen par chambre : 80€
- Pourcentage de loyer théorique retenu : 25%
- Taux de capitalisation : 6%
Calcul :
- Chiffre d’affaires théorique : 100 x 70% x 80€ x 365 = 2 044 000€
- Loyer théorique : 2 044 000€ x 25% = 511 000€
- Valeur de l’hôtel : 511 000€ / 6% = 8 516 667€
Particularités de la méthode hôtelière :
- Elle prend en compte les spécificités du marché hôtelier local.
- Elle permet de s’affranchir des données réelles d’exploitation qui peuvent être influencées par la qualité de la gestion.
- Elle est souvent utilisée en complément d’autres méthodes pour avoir une approche plus complète.
- Elle peut être ajustée pour tenir compte des revenus annexes (restaurant, spa, etc.) en ajoutant un pourcentage supplémentaire au loyer théorique.
Limites :
- Elle repose sur des hypothèses de performance « standard » qui peuvent ne pas refléter la réalité spécifique de l’hôtel évalué.
- Les pourcentages utilisés (taux d’occupation, pourcentage du loyer, taux de capitalisation) doivent être soigneusement choisis et justifiés.
Cette méthode est particulièrement appréciée en France car elle permet une évaluation rapide et standardisée, tout en prenant en compte les spécificités du marché hôtelier. Elle est souvent utilisée par les experts immobiliers, les banques et les investisseurs pour avoir une première estimation de la valeur d’un hôtel.
8. Cas pratique cumulant chaque méthode : Hôtel Le Magnifique
Principe général : les évaluations immobilières, y compris pour les hôtels, sont généralement effectuées hors taxes. Cela permet une comparaison plus directe entre différents actifs et évite les complications liées aux différents taux de TVA qui peuvent s’appliquer selon les pays ou les types de services.
Description de l’hôtel :
- Hôtel 4 étoiles situé dans une grande ville française
- 150 chambres
- Restaurant, bar, spa et salle de conférence
- Construit il y a 15 ans, bon état général
- Chiffre d’affaires annuel : 7 500 000 € HT
- NOI (Revenu Net d’Exploitation) : 2 250 000 €
- RevPAR (Revenu par chambre disponible) : 120 € HT
- Taux d’occupation moyen : 75%
- Prix moyen par chambre : 160 € HT
- Méthode par capitalisation du revenu Taux de capitalisation retenu : 6,5% Valeur = NOI / Taux de capitalisation Valeur = 2 250 000 / 0,065 = 34 615 385 €
- Méthode par comparaison Prix moyen par chambre des hôtels comparables récemment vendus : 230 000 € Valeur = Nombre de chambres x Prix par chambre Valeur = 150 x 230 000 = 34 500 000 €
- Méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) En supposant une croissance annuelle de 2% du NOI sur 5 ans et un taux d’actualisation de 8% : Année 1 : 2 250 000 € / (1,08)^1 = 2 083 333 € Année 2 : 2 295 000 € / (1,08)^2 = 1 967 013 € Année 3 : 2 340 900 € / (1,08)^3 = 1 857 321 € Année 4 : 2 387 718 € / (1,08)^4 = 1 753 887 € Année 5 : 2 435 472 € / (1,08)^5 = 1 656 366 € Valeur terminale (en utilisant un taux de capitalisation de 7%) : 35 792 823 € / (1,08)^5 = 24 371 321 € Valeur totale = 33 689 241 €
- Méthode du coût de remplacement Coût de reconstruction estimé : 30 000 000 € Valeur du terrain : 8 000 000 € Dépréciation estimée : 15% Valeur = (Coût de reconstruction + Valeur du terrain) x (1 – Dépréciation) Valeur = (30 000 000 + 8 000 000) x 0,85 = 32 300 000 €
- Méthode des multiplicateurs Utilisons le multiplicateur du RevPAR : 4,5 RevPAR annuel = 120 € x 365 = 43 800 € Valeur = RevPAR annuel x Nombre de chambres x Multiplicateur Valeur = 43 800 x 150 x 4,5 = 29 565 000 €
- Méthode de répartition des revenus Revenus immobiliers : 1 800 000 € (taux de capitalisation : 6%) Revenus FF&E : 300 000 € (taux de capitalisation : 15%) Revenus fonds de commerce : 150 000 € (taux de capitalisation : 20%) Valeur = (1 800 000 / 0,06) + (300 000 / 0,15) + (150 000 / 0,20) Valeur = 30 000 000 + 2 000 000 + 750 000 = 32 750 000 €
- Méthode hôtelière Chiffre d’affaires théorique = 150 x 75% x 160 € x 365 = 6 570 000 € Loyer théorique (25% du CA) = 6 570 000 x 0,25 = 1 642 500 € Taux de capitalisation retenu : 5,5% Valeur = 1 642 500 / 0,055 = 29 863 636 €
Récapitulatif des valeurs obtenues :
- Méthode par capitalisation du revenu : 34 615 385 €
- Méthode par comparaison : 34 500 000 €
- Méthode DCF : 33 689 241 €
- Méthode du coût de remplacement : 32 300 000 €
- Méthode des multiplicateurs : 29 565 000 €
- Méthode de répartition des revenus : 32 750 000 €
- Méthode hôtelière : 29 863 636 €
Prix moyen final (moyenne simple des 7 méthodes) : (34 615 385 + 34 500 000 + 33 689 241 + 32 300 000 + 29 565 000 + 32 750 000 + 29 863 636) / 7 = 32 469 037 €
Valeur arrondie de l’Hôtel Le Magnifique : 32 470 000 €
Il est important de noter qu’en pratique, un évaluateur pourrait choisir de pondérer différemment ces méthodes en fonction de leur pertinence pour le cas spécifique, plutôt que d’utiliser une simple moyenne. La valeur finale retenue pourrait donc légèrement différer de cette moyenne, en fonction de l’analyse de l’expert et des spécificités du marché local.