L’évaluation d’un local commercial commence par déterminer son loyer de marché.
S’il est loué, le loyer ainsi calculé peut être comparé avec le loyer du bail commercial.
Si le loyer de marché est supérieur à celui du bail, le locataire bénéficie d’un sous-loyer : la valeur vénale du local commercial est minorée et celle du fonds de commerce majorée.
Si le loyer de marché est inférieur à celui du bail, c’est le propriétaire à l’inverse qui bénéficie d’un sur-loyer : la valeur vénale du local commercial est majorée et celle du fonds de commerce minorée.
Dans les 2 cas, cet avantage est temporaire puisque l’un des parties pourra demander le déplafonnement du bail sous certaines conditions :
Source : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31925
Une fois le loyer théorique déterminé et un bonus/malus attribué au loyer actuel, l’évaluation peut se faire principalement par comparaison et par capitalisation/rendement.
Problème : il n’y a souvent pas un seul local, un seul commerce identique dans une ville ! Surface de vitrine, profondeur, surface de vente, réserves, locaux sociaux, étages, sous-sol…
Pour résoudre ces difficultés, la Charte de l’expertise en évaluation immobilière propose un référentiel commun aux experts.
Voici par exemple un tableau utilisé en centre-ville, pour des boutiques jusqu’à 600m² :
L’expert ajuste chaque coefficient d’après ce qu’il constate et son expérience.
Est-ce que la partie étudiée par l’expert est mieux, moins bien ou dans la moyenne de ce qu’il a pu visiter ?
La Charte suggère quelques exemples :
- Les différences de niveaux (déclivité ou dénivelé).
- Le volume (hauteur sous plafond).
- L’éclairement (fenêtres/verrières).
- La disproportion des surfaces entre les niveaux.
- Les contraintes administratives d’utilisation du local dans le respect de la réglementation (accès, issues de secours).
La partie habitation doit toujours être valorisée séparément en application de l’article R145-4 du code de commerce.
Vous souhaitez faire expertiser votre local ?
Voici les pièces à prévoir selon leur disponibilité :
- Titre de propriété.
- Bail commercial si le local est occupé.
- Relevé annuel de charges.
- Règlement de copropriété + modificatifs.
- Dernière fiche synthétique de la copropriété.
- Plan des lots.
- Factures des travaux réalisés.
- Diagnostics immobiliers.
- Contrôle de l’assainissement.
- Montant de la taxe foncière et prime d’assurance.
- Références de vente et location de commerces voisins dont vous avez connaissance.
- 3 derniers bilans si évaluation du fonds de commerce… et un premier avis de votre comptable idéalement.
Tarif horaire de 65€ hors déplacement ; comptez 15h pour une expertise classique, à affiner par devis !
