Le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9 depuis le 1er janvier 2026. Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique, sans travaux. Qu’est-ce que cela change concrètement pour l’évaluation d’un bien immobilier ?

Ce qui change au 1er janvier 2026

L’arrêté du 13 août 2025 (publié au Journal officiel le 26 août, NOR : ATDL2519132A) modifie un seul paramètre dans le calcul du DPE : le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité, abaissé de 2,3 à 1,9.

Pour rappel, ce coefficient sert à convertir l’énergie que vous consommez et payez (énergie finale) en énergie nécessaire à sa production, son transport et sa distribution (énergie primaire). Le gaz et le fioul conservent un coefficient de 1. Seuls les logements consommant de l’électricité sont donc concernés.

En pratique, un logement consommant 300 kWh/m²/an d’énergie finale en électricité passait de 690 kWh/m²/an en énergie primaire (300 × 2,3) à 570 kWh/m²/an (300 × 1,9). Ce seul recalcul peut suffire à faire gagner une, voire deux classes sur l’étiquette énergie.

Selon les estimations du gouvernement, environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire énergétique (F ou G) sur les 4,8 millions que comptait le parc de résidences principales au 1er janvier 2023.

Point important : les DPE réalisés avant le 1er janvier 2026 restent valables. Une attestation de nouvelle étiquette est téléchargeable gratuitement sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Cette attestation a la même valeur légale que le DPE initial.

La « valeur verte » en chiffres

Pour mesurer l’impact de cette réforme sur la valeur vénale, il faut d’abord rappeler ce que pèse le DPE dans les prix.

Les données des Notaires de France (bilan fin 2025) montrent que 40 % des ventes de logements anciens concernaient des biens classés E, F ou G. La décote constatée pour les passoires thermiques (F et G) par rapport à un bien classé D est significative :

• Appartements classés G : décote moyenne de 12 % par rapport à la classe D (données Notaires de France, 2024).
• Maisons classées G : décote moyenne de 25 %, et jusqu’à 22 % dans certaines régions.
• En moyenne nationale, les logements F ou G affichent une décote d’environ 15 %, soit environ 452 €/m² de moins qu’un bien classé D (données SeLoger, janvier 2025).
• La marge de négociation est également plus forte : 5,9 % pour les passoires thermiques contre 3 % pour un bien classé D.

Les disparités territoriales sont marquées. En zones tendues (Paris, première couronne), la décote est plus modérée (autour de 4 % pour les appartements). Dans les zones rurales ou détendues, elle dépasse régulièrement 20 à 25 %.

À ces effets sur les prix s’ajoutent des effets sur le financement. Plusieurs établissements bancaires appliquent une majoration de 0,10 à 0,30 point sur le taux pour les biens F ou G, et certains ne comptabilisent pas les revenus locatifs futurs en l’absence de plan de rénovation.

Un reclassement administratif, pas une amélioration du bien

C’est le point central que l’expert en évaluation doit avoir en tête. La réforme ne modifie ni la consommation réelle du logement, ni le montant des factures énergétiques des occupants, ni le confort thermique. Elle corrige un paramètre de calcul.

Un logement qui passe de G à E par le seul effet du nouveau coefficient reste, physiquement, le même logement. Son isolation n’a pas changé. Ses menuiseries non plus. Le locataire ou l’occupant continue de subir les mêmes déperditions et les mêmes charges.

Ce constat a des conséquences directes pour l’évaluation :

1. La décote « passoire thermique » ne disparaît pas automatiquement. Un acheteur raisonnablement informé sait (ou devrait savoir) que la nouvelle étiquette ne reflète pas une amélioration des performances réelles du bien. Les travaux d’isolation restent à prévoir. Le coût de ces travaux (en moyenne 200 à 450 €/m² selon Pretto) demeure un élément objectif à prendre en compte.

2. En revanche, les contraintes réglementaires changent. Un logement qui sort du statut F ou G récupère le droit d’être mis en location sans travaux préalables, au moins jusqu’à l’échéance suivante (2028 pour les F, 2034 pour les E). C’est un élément concret : le potentiel locatif du bien est restauré, et le marché le sait.

3. L’accès au financement s’améliore. Un bien reclassé E ne subit plus les conditions restrictives appliquées aux passoires thermiques. Les banques retrouvent une logique de financement classique.

Comment traiter le DPE dans un rapport d’expertise ?

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière rappelle que la valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu dans des conditions normales de marché. L’expert doit donc refléter ce que le marché intègre effectivement, et non ce qu’il devrait intégrer en théorie.

Quelques repères pratiques :

Identifier la date du DPE et le coefficient appliqué. Un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026 avec un coefficient de 2,3 ne dit pas la même chose qu’un DPE post-réforme ou qu’une attestation ADEME recalculée. Il est utile de le mentionner dans le rapport.

Distinguer l’étiquette de la performance réelle. L’étiquette post-réforme est un document administratif qui conditionne des droits (location, absence de gel des loyers). La performance réelle conditionne les charges et le confort. Les deux comptent dans la formation du prix, mais pas de la même manière.

Adapter la décote aux faits. Si le marché local montre que les biens reclassés E (sans travaux) se vendent au même prix que les biens « nativement » E (avec une bonne isolation), il faut le constater. Si, au contraire, les acheteurs continuent de négocier en tenant compte des travaux à prévoir, il faut le constater aussi. L’expertise repose sur des comparables, pas sur des présomptions.

Être attentif au type d’énergie. La réforme ne concerne que l’électricité. Un logement chauffé au gaz ou au fioul classé F ou G ne bénéficie d’aucun reclassement. Ce point peut créer des écarts de traitement entre deux biens similaires dans un même secteur.

Cas particuliers : succession, divorce, litige fiscal

Dans le cadre d’une succession, les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du décès (article 761 du CGI). Un décès survenu le 31 décembre 2025, avec un DPE classant le bien en G (coefficient 2,3), et un décès survenu le 2 janvier 2026, avec un bien reclassé E (coefficient 1,9), peuvent aboutir à des valorisations différentes pour un bien strictement identique. L’expert qui intervient sur ces dossiers doit être en mesure d’expliquer cet écart, qui ne tient ni à l’état du bien ni au marché, mais à une modification réglementaire.

En matière de divorce, si l’évaluation du patrimoine immobilier intervient en 2026 pour un bien qui disposait d’un DPE réalisé en 2024, la question se pose : faut-il retenir l’étiquette d’origine ou l’attestation recalculée ? La réponse dépend de la date de jouissance divise retenue par le juge, mais aussi de ce que le marché prend effectivement en compte à cette date.

En cas de contrôle fiscal (IFI, donation, succession), l’administration apprécie la valeur vénale au jour du fait générateur. Elle pourrait, le cas échéant, contester une déclaration tenant compte d’une décote « passoire thermique » pour un bien dont l’attestation ADEME montre un classement E au 1er janvier de l’année d’imposition.

En résumé

La réforme du DPE au 1er janvier 2026 modifie la lecture administrative de la performance énergétique de nombreux logements chauffés à l’électricité. Elle a des conséquences juridiques concrètes (droit de louer, gel des loyers, conditions de financement) qui se répercutent sur la valeur de marché.

Mais elle ne change rien à la réalité physique du bien. Un expert en évaluation doit pouvoir articuler les deux dimensions dans son rapport, en s’appuyant sur les transactions observées et non sur des raisonnements théoriques.

Il est probable que le marché mettra plusieurs mois à intégrer pleinement cette réforme, avec des ajustements progressifs. En attendant, la prudence et la rigueur dans le choix des comparables restent la meilleure boussole.

Sources et références :

• Arrêté du 13 août 2025 (JORF du 26 août 2025, NOR : ATDL2519132A) – Légifrance
• FAQ DPE, Ministère de la Transition écologique – rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr
• Bilan des Notaires de France, données publiées fin 2025
• SeLoger, étude « Valeur verte », données au 1er janvier 2025
• Meilleurtaux, « Passoires thermiques : quel crédit immobilier en 2026 ? », mars 2026