L’affaire concerne des désordres affectant une résidence hôtelière et de tourisme construite par la SCI [Adresse 10]. Le syndicat des copropriétaires a engagé une action en réparation contre la SCI et les divers intervenants à l’acte de construire ainsi que leurs assureurs.
1. Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 4 mai 2021 sur plusieurs points importants.
2. Points clés de la décision
2.1. Responsabilité du vendeur d’immeuble à construire
La Cour rappelle que le vendeur d’immeuble à construire est tenu d’une responsabilité pour faute prouvée concernant les désordres intermédiaires. La cour d’appel n’a pas suffisamment caractérisé la faute de la SCI.
2.2. Portée des conclusions d’appel
La Cour censure la cour d’appel pour avoir statué au-delà des prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions d’appel d’une partie.
2.3. Fondement juridique des condamnations
La Cour sanctionne le défaut de précision du fondement juridique des condamnations prononcées au titre des préjudices immatériels.
2.4. Obligation de garantie de l’assureur
La Cour rappelle que l’assureur de responsabilité, condamné in solidum avec son assuré, doit sa garantie à ce dernier dès lors que le risque couvert s’est réalisé.
2.5. Évaluation du préjudice
La Cour censure le refus de la cour d’appel d’évaluer le montant d’un préjudice dont elle avait constaté l’existence en son principe.
2.6. Étendue de la responsabilité des constructeurs
La Cour rappelle que le fait du locateur d’ouvrage qui a contribué à un désordre de nature décennale engage sa responsabilité pour l’entier dommage à l’égard du maître de l’ouvrage.
2.7. Dénaturation des pièces
La Cour sanctionne la dénaturation par omission d’une pièce (rapport d’expertise) mentionnée dans le bordereau de communication.
3. Implications pour les experts en estimation immobilière
3.1. Importance de la caractérisation des fautes
Les experts doivent être particulièrement attentifs à la caractérisation précise des fautes de chaque intervenant dans le processus de construction.
3.2. Rigueur dans l’évaluation des préjudices
L’arrêt souligne l’importance d’une évaluation rigoureuse et détaillée de tous les préjudices, y compris immatériels.
3.3. Prise en compte de l’ensemble des pièces
Les experts doivent s’assurer de prendre en compte l’intégralité des pièces communiquées, notamment les rapports d’expertise antérieurs.
3.4. Distinction des fondements de responsabilité
Il est crucial de bien distinguer les différents fondements de responsabilité (décennale, contractuelle de droit commun) pour chaque type de désordre ou préjudice.
4. Conclusion
Cet arrêt apporte des précisions importantes sur les responsabilités des différents intervenants dans une opération de construction, ainsi que sur les méthodes d’évaluation et de répartition des préjudices. Il souligne l’importance pour les experts immobiliers d’une analyse approfondie et rigoureuse des désordres, de leur origine et de leurs conséquences financières.