Un mode de gestion hôtelière est la manière dont un établissement hôtelier est exploité et administré. Il définit qui est responsable des opérations quotidiennes, des décisions stratégiques, et comment les revenus et les risques sont répartis entre les différentes parties impliquées (propriétaire, exploitant, marque hôtelière, etc.).

L’internationalisation des groupes hôteliers entraine davantage de diversification au niveau des modes de gestion. Pour limiter le risque juridique, le recours aux services d’un avocat spécialisé et la recherche d’un contrat équilibré pour les parties semblent essentiels. Quelle est la meilleure solution pour que tout le monde gagne à long terme ? Voici 6 exemples de modes de gestion.

1. Gestion directe (exploitation en propre)

  • Définition : L’investisseur est également l’exploitant de l’hôtel

  • Caractéristiques :
  • Contrôle total sur l’exploitation
  • Conservation de 100% des bénéfices
  • Responsabilité totale des risques
  • Nécessite une expertise hôtelière

  • Avantages :
  • Liberté totale de gestion
  • Pas de frais de gestion externe
  • Maîtrise complète de la stratégie

  • Inconvénients :
  • Risque financier important
  • Nécessite des compétences spécifiques
  • Investissement en temps conséquent

2. Contrat de gestion (Management Contract)

  • Définition : Un opérateur hôtelier gère l’établissement pour le compte du propriétaire

  • Caractéristiques :
  • L’opérateur apporte son savoir-faire et sa marque
  • Rémunération : % du CA (2-4%) + % de l’EBE – GOP (8-12%)
  • Durée moyenne : 20-25 ans

  • Avantages :
  • Expertise professionnelle
  • Accès aux réseaux de distribution
  • Notoriété de la marque

  • Inconvénients :
  • Coûts de gestion élevés
  • Perte relative de contrôle
  • Engagements long terme

3. Contrat de franchise

  • Définition : Le propriétaire exploite l’hôtel sous une marque moyennant redevances

  • Caractéristiques :
  • Droit d’utilisation de la marque et des standards
  • Redevances : droits d’entrée + % du CA (4-6%)
  • Durée moyenne : 15-20 ans

  • Avantages :
  • Conservation de l’indépendance opérationnelle
  • Bénéfice de la notoriété de la marque
  • Support marketing et commercial

  • Inconvénients :
  • Coûts des redevances
  • Investissements de mise aux normes
  • Contraintes d’exploitation strictes

4. Location / Bail commercial

  • Définition : Le propriétaire loue son bien à un exploitant professionnel

  • Types de baux :
  1. Bail fixe :
    • Loyer fixe garanti
    • Faible risque pour le propriétaire
  2. Bail variable :
    • Loyer basé sur le CA
    • Partage des risques
  3. Bail mixte :
    • Partie fixe + partie variable
    • Solution équilibrée
  • Avantages :
  • Revenu régulier pour le propriétaire
  • Transfert des risques d’exploitation
  • Simplicité de gestion

  • Inconvénients :
  • Rendement potentiellement limité
  • Dépendance vis-à-vis du locataire
  • Risque de non-paiement

5. Asset Management

  • Définition : Gestion stratégique de l’actif immobilier hôtelier

  • Missions :
  • Optimisation de la valeur de l’actif
  • Supervision des différents intervenants
  • Reporting aux investisseurs

  • Avantages :
  • Vision stratégique globale
  • Optimisation des performances
  • Expertise spécialisée

  • Inconvénients :
  • Coût supplémentaire
  • Complexité organisationnelle

6. Location-Gérance

  • Définition : Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (le loueur) en concède la location à un gérant (le locataire-gérant) qui l’exploite à ses risques et périls

  • Caractéristiques :
  • Le locataire-gérant exploite le fonds de commerce en son nom
  • Contrat d’une durée déterminée (généralement 2-3 ans minimum)
  • Le locataire-gérant verse un loyer au propriétaire du fonds

  • Conditions légales :
  • Le loueur doit avoir exploité le fonds pendant au moins 2 ans
  • Le locataire-gérant doit être inscrit au RCS
  • Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales

  • Avantages pour le propriétaire :
  • Conservation de la propriété du fonds
  • Perception d’une redevance régulière
  • Maintien de la valeur du fonds
  • Solution temporaire en cas de difficulté à vendre

  • Avantages pour le locataire-gérant :
  • Test d’une activité sans investissement lourd
  • Bénéfice d’une clientèle existante
  • Possibilité d’acheter ultérieurement
  • Statut d’entrepreneur indépendant

  • Inconvénients :
  • Responsabilité du locataire-gérant sur les dettes
  • Risque de dévalorisation du fonds
  • Obligation de non-concurrence à la fin du contrat
  • Complexité juridique du contrat

  • Aspects juridiques spécifiques :
  • Solidarité fiscale pendant 6 mois après publication
  • Obligation d’information des créanciers
  • Maintien des contrats de travail existants
  • Inventaire détaillé obligatoire

Quels sont les critères de choix du mode de gestion ?

Stratégiques :

  • Objectifs de l’investisseur
  • Positionnement souhaité
  • Horizon d’investissement

Opérationnels :

  • Expertise disponible
  • Ressources humaines
  • Capacité de gestion

Financiers :

  • Capital disponible
  • Objectifs de rentabilité
  • Tolérance au risque

Marché :

  • Localisation
  • Concurrence
  • Potentiel de développement