Contexte : il s’agit d’un arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis concernant une indemnité d’éviction suite au non-renouvellement d’un bail commercial. Le litige oppose la société KING INVEST (bailleur) à la société SODIPHOT (locataire).

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000046992020

1. Évaluation de l’indemnité d’éviction :

  • L’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail (article L. 145-14 du Code de commerce).
  • Il existe une présomption de perte du fonds de commerce, mais le bailleur peut prouver que le fonds est « transférable » sans perte de clientèle.

2. Éléments pris en compte pour l’évaluation :

  • Valeur du fonds de commerce : 398 850 euros (non contestée par les parties)
  • Comparaison entre l’ancien et le nouveau local :
    • Surface similaire
    • Différences d’attractivité, d’accessibilité et de visibilité
    • Environnement commercial (centre commercial vs rue commerçante)
    • Stationnement
    • Passage et visibilité

3. Impact du déplacement sur l’activité :

  • Baisse significative du chiffre d’affaires après le déménagement
  • Perte de clientèle due au changement de localisation

4. Méthode d’évaluation :

  • Indemnité de remplacement (et non de simple déplacement) retenue
  • Comprend la valeur marchande du fonds (398 850 euros) et les frais de réinstallation (57 534,60 euros)

5. Montant final de l’indemnité :

  • 456 384,60 euros (contre 481 302,60 euros en première instance)

6. Points importants pour l’expertise :

  • Nécessité d’évaluer précisément l’impact du changement de localisation sur l’activité
  • Importance de comparer en détail les caractéristiques des locaux (ancien et nouveau)
  • Prise en compte des frais de réinstallation dans l’indemnité
  • Pouvoir souverain d’appréciation des juges dans l’évaluation de l’indemnité

La société King Invest qui émet des réserves sur les attestations de l’expert comptable de la société SODIPHOT ne fournit pour autant aucune explication au soutien de sa demande aux fins d’écarter les dites pièces.

Il convient de rappeler qu’il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice du locataire est inférieur à la valeur marchande du fonds et que le juge ne peut pas suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.