La valorisation des parts d’une Société Civile Immobilière (SCI) est un processus complexe qui nécessite la prise en compte de multiples facteurs. Ce guide présente en détail les principales méthodes utilisées.

Méthode 1 : Approche patrimoniale (Actif Net Réévalué)

Cette méthode consiste à évaluer la valeur des actifs de la SCI, principalement les biens immobiliers, et à soustraire ses dettes.

Valeur comptable :

  • Calculer l’actif net comptable = Total des actifs – Total des dettes
  • Déterminer la valeur comptable par part = Actif net comptable / Nombre de parts

Valeur Comptable Réévaluée (VCR) :

  • Estimer la valeur vénale actuelle des biens immobiliers
  • Calculer la plus-value latente = Valeur vénale – Valeur comptable des immeubles
  • VCR = Actif net comptable + Plus-value latente
  • VCR par part = VCR / Nombre de parts

Ajustements :

  • Appliquer une décote pour manque de liquidité (généralement 10-20% ; cas extrême : 40% (!))
  • Considérer une prime de contrôle si applicable
  • Valeur finale par part = VCR par part * (1 – Décote)

Méthode 2 : Approche par la rentabilité

Cette méthode se base sur la capacité de la SCI à générer des revenus.

2.1 Capitalisation directe

Calculer le revenu net annuel de la SCI :

  • Revenus locatifs + Autres revenus – Charges d’exploitation – Impôts fonciers

Déterminer le taux de capitalisation du marché :

  • Basé sur des transactions comparables ou des données de marché

  1. Appliquer la formule :
    Valeur = Revenu net annuel / Taux de capitalisation
  2. Ajuster la valeur :
  • Appliquer une décote de liquidité (10-20%)
  • Considérer une prime de contrôle si applicable

2.2 Actualisation des revenus futurs (DCF – Discounted Cash Flow)

  1. Projeter les revenus nets sur plusieurs années (généralement 5 à 10 ans) :
  • Prendre en compte l’évolution des loyers, des charges, et du taux d’occupation
  1. Déterminer un taux d’actualisation approprié :
  • Basé sur le coût du capital et les risques spécifiques à l’investissement
  1. Calculer la valeur actualisée de ces flux futurs
  2. Ajouter une valeur terminale actualisée :
  • Estimée par capitalisation du dernier flux ou par un multiple de sortie
  1. Ajuster la valeur obtenue (décote de liquidité, prime de contrôle)

Formule simplifiée :

Valeur = Σ (CFt / (1 + r)^t) + VT / (1 + r)^n

Où :
CFt = Flux de trésorerie de l'année t
r = Taux d'actualisation
VT = Valeur terminale
n = Nombre d'années de projection

Méthode 3 : Méthode de la survaleur (ou goodwill)

Cette méthode combine l’approche patrimoniale et l’approche par la rentabilité.

  1. Calculer la Valeur Comptable Réévaluée (VCR) comme dans la méthode 1
  2. Déterminer la rentabilité théorique :
    Rentabilité théorique = VCR * Taux de capitalisation du marché
  3. Calculer la survaleur :
    Survaleur = (Revenu réel – Rentabilité théorique) / Taux de capitalisation
  4. Additionner VCR et survaleur pour obtenir la valeur totale
  5. Ajuster la valeur :
  • Appliquer une décote de liquidité (10-20%)
  • Considérer une prime de contrôle si applicable

Formule complète :

Valeur totale = VCR + [(Revenu réel - (VCR * Taux de capitalisation)) / Taux de capitalisation]

Facteurs influençant la valorisation

  • Qualité et localisation des biens immobiliers
  • Situation locative (taux d’occupation, qualité des locataires)
  • Potentiel de développement ou de plus-value
  • Fiscalité spécifique à la SCI
  • Clauses statutaires (agrément, préemption)
  • Répartition du capital et gouvernance

Actualisation des revenus : concepts clés

  • Taux d’actualisation : Reflète le coût du capital et les risques associés à l’investissement. Il est généralement plus élevé que le taux de capitalisation.
  • Valeur terminale : Représente la valeur estimée de la SCI à la fin de la période de projection. Elle peut être calculée par capitalisation du dernier flux ou par application d’un multiple.
  • Inflation et croissance : Les projections de flux doivent tenir compte de l’inflation attendue et des perspectives de croissance des loyers.

La valorisation des parts de SCI nécessite souvent une combinaison de ces méthodes, pondérées selon les caractéristiques spécifiques de la société et du contexte de l’évaluation.