Vous avez un projet d’achat ou devez déclarer une valeur pour une succession ? Je vous propose quelques pistes pour vous éclairer sur les prix moyens de votre secteur.

1/ Les données de l’État sur DVF – Etalab

App.dvf.etalab.gouv.fr a révolutionné les estimations de nombreux agents immobiliers.

Contrairement aux notaires qui disposent du fichier PERVAL, les indépendants devaient compter sur leur expertise personnelle du secteur, suivre les biens en vente / vendus et glaner un maximum d’informations auprès des locaux.

Aujourd’hui, n’importe quel profane peut se faire une idée rapide d’un marché avec les données de l’État. Échanger avec un professionnel pourra par contre ensuite lui permettre d’affiner son approche…

2/ DVF mis en forme avec Immonot.com

Si les données de DVF sont très utiles, elle ne permettent par contre pas de recherche par adresse par exemple. Il faut zoomer ou indiquer la parcelle cadastrale. C’est pourquoi je conseille souvent à mes clients de jeter un œil sur https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

Si vous cherchez des valeurs en bord de mer par exemple, il est assez simple de balayer la côte rapidement.

3/ Les logiciels d’évaluation automatique en ligne

Proposer une évaluation automatique en ligne est un excellent moyen d’attirer des vendeurs. Les agences sont donc nombreuses à le proposer :

Evidemment, cela suppose que les vendeurs connaissent la superficie du bien et soient objectifs sur ses qualités. Le professionnel est souvent plus à même de juger de l’état moyen d’un bien, de voir comment il correspond aux recherches des prospects et s’il faut le proposer au prix du marché, légèrement en dessous ou au dessus.

Généralement, il proposera une fourchette selon : la valeur vénale actuelle du bien (valeur moyenne), sa valeur défensive et une fourchette haute si le marché est porteur.

J’ai testé pap.fr par exemple, qui réussit très bien l’exercice :

La maison de ce client vient de se vendre autour de 249 000€ frais d’agence inclus. Il avait tenté 270 000€ pendant un mois, sans succès, avant de revoir son prix, ce qui est la bonne attitude à avoir.

Pap.fr m’a proposé une option « refait à neuf » pour l’estimation, ce qui était exactement le cas. Mais la majorité des biens sont en état intermédiaire et certains en mauvais état (successions…). Un logiciel dégrossit très bien, l’humain affine derrière…

4/ Pour comparer rapidement des communes : le baromètre des notaires

Je conseille souvent le baromètre des notaires aux nouveaux arrivants dans un secteur. Cela permet de savoir s’il est relativement possible de trouver un bien dans une commune proche selon son budget :

Personnellement par exemple, je vais avoir du mal à acheter une maison à SAINT-GREGOIRE :].

Une commune est grisée lorsque peu de transactions sont constatées. Votre bien sera peu liquide et ce n’est pas idéal pour acheter sauf à se projeter pour toute une vie / à long terme.

Une exception sur cette carte : MONTGERMONT, ceinturée de rouge. Peu de personnes vendent mais un bien à un prix raisonnable trouverait certainement preneur.

5/ L’administration sur data.gouv.fr

C’est pour l’instant un embryon mais de plus en plus d’établissements publics communiquent des données dans l’immobilier sur https://www.data.gouv.fr/fr/

C’est un fichier .csv sur le marché de l’immobilier neuf sur RENNES qui a inspiré cet article :

Si je prends VEZIN-LE-COQUET par exemple, 4 programmes sont prévus :

Comme Excel facilite les calculs, en prenant les « prix bas », le prix moyen /m² est de 2 351€/m² :

Nous allons donc vers de plus en plus de données et c’est parfait. Mieux vaut échanger sur des data que d’après des avis :].