COUR D’APPEL DE PARIS

ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2017

Le titre de l’article ne vous semble pas très juridique ? Il correspond pourtant à ce que vivent ou pensent vivre certains justiciables.

Quelques années après avoir vendu un bien, ils se rendent compte que le prix payé était relativement dérisoire et tentent de faire annuler la vente.

Quels moyens juridiques s’offrent à eux ? Sont-ils entendus par les juges ?

Un prix sérieux, même s’il ne correspond à la valeur vénale du bien.

Les consorts X. vendent en 2008, au prix de 75 000€ à la SAS Supporter investissement conseil (société SIC), deux boutiques de 22 et 38m², ainsi qu’un appartement de 25m² dans le même immeuble. Ces biens se situent à Paris (75020), rue Ménilmontant.

Problème (au moins éthique) : Monsieur A. est à la fois mandataire et acquéreur via la société SIC dont il est le président.

En 2013, estimant avoir vendu à vil prix, les époux X, saisissent le tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement de l’article 1591 du code civil : « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. »

Or le tribunal estime que 75 000€ représente une somme sérieuse. Peu importe que cette somme soit en deçà de la valeur vénale du bien.

Attention au délai d’expiration de la rescision pour lésion !

La justice s’intéresse surtout à la valeur vénale en cas de rescision pour lésion :

“Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente” – art 1674 du Code civil.

En l’espèce, les consorts X. ont sollicité un expert pour évaluer leur bien : il ressort de son rapport une valeur vénale moyenne de… 335 000€.

Il y a lésion si le bien a été vendu avec un écart supérieur à 335 000 * 7 / 12 = 195 416€.

Or le bien a été vendu 75 000€ au lieu de 335 000€, soit 260 000€ de différence.

Il aurait fallu le vendre plus de 139 583€ pour que l’acquéreur soit tranquille…

Nous serions donc dans un cas de rescision pour lésion… si le délai de 2 ans suivant la vente n’avait pas expiré ! C’est pourquoi les consorts X. ne l’évoquent pas, mais son calcul permet de comprendre la réalité du préjudice subi.

Un rapport d’expertise n’est pas un simple avis de valeur.

Pour plaider leur cause, les consorts X. ont pris soin de fournir au tribunal un rapport d’expertise.

Celui-ci utilise plusieurs méthodes de calcul pour déterminer la valeur du bien :

1. Revenu locatif – taux de capitalisation : 316 525€.
2. Méthode par comparaison, prix au m² dans le quartier : 354 816€.

S’agissant d’une expertise amiable contradictoire, l’expert a d’abord proposé un taux de capitalisation compris entre 5 et 7,5%, avant de trancher à 4%, probablement suite aux dires des parties.

D’où une valeur vénale de 335 000€.

Alors que le tribunal estimait le rapport « insuffisamment probant », la Cour estime qu’il a été établi par un « professionnel particulièrement qualifié ». Il est donc recevable pour appuyer le dol.

« Heureusement », il y a le dol.

La sous-estimation très importante du prix de vente au regard de la valeur vénale ne fait aucun doute. Y a-t-il dol pour autant ?

Devant la Cour, les consorts X. fondent leur action sur le dol, du fait de manœuvres et mensonges de M. A, président de la SAS SIC (voir article 1137 du code civil).

La Cour relève que Monsieur A. est :

1. Professionnel de l’immobilier.
2. Conseil habituel des vendeurs depuis de nombreuses années.

… de sorte qu’il a pu « tromper ses cocontractants, tant sur la valeur des biens vendus, que sur les options qui leurs étaient ouvertes sur la fixation de cette valeur ».

Concrètement, Monsieur A. leur a expliqué que la meilleure solution pour éviter un redressement fiscal sur la succession et l’ISF était de lui vendre le bien au prix de 75 000€.

Le dol étant caractérisé, la vente doit être annulée.

En conclusion : prévenir plutôt que guérir.

En cas de vente d’un bien, le conseil du mandataire peut s’avérer insuffisant, surtout dans le cadre d’un local commercial.

C’est pourquoi il est souvent pertinent :

1. De prendre conseil auprès d’un avocat ou d’un notaire. 30 minutes de consultation dépassent rarement les 100€.
2. De faire évaluer son bien par un expert immobilier indépendant, pour corroborer l’estimation du mandataire (prix à déterminer selon le temps nécessaire à l’élaboration du rapport).