Je commente aujourd’hui une décision de la Cour d’Appel de Paris du 19 juin 2020 (19/059787).
Les acquéreurs d’appartements dans une résidence labellisée Pierre & Vacances souhaitent faire annuler la vente pour dol.
D’après eux, la société PV-CP Immobiler a omis de les informer d’éléments déterminants dans leur consentement.
J’ai régulièrement l’occasion d’évaluer des appartements P&V dans mon secteur (GUILVINEC, BENODET…).
L’histoire que raconte cet arrêt est la même que celle que j’entends ou que vous pouvez lire sur les forums.
La vente de l’appartement neuf s’accompagne d’un avantage fiscal + d’un bail avec rendement garanti pendant 9 ans.
L’avantage fiscal ici provient de la Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) – loi Demessine. La TVA est récupérable à condition d’exploiter le bien en résidence de tourisme pendant 20 ans.
Les 9 premières années, tout se passe bien. Puis lorsque le bail arrive à échéance, la proposition de renouvellement fait parfois mal aux propriétaires (de 5 à 2% par exemple). Ils ont alors 2 options : signer avec ce taux réduit ou gérer eux-mêmes les locations.
S’ils sont sur place, c’est gérable ; s’ils sont plus ou peu aptes à gérer, ils doivent accepter ce rendement médiocre pour préserver l’avantage fiscal.
Dans le cas présent, les propriétaires n’ont pas souhaité signer le nouveau bail… mais n’ont pas exploité le bien non plus. D’où l’avantage fiscal à rembourser !
Ils reprochent à P&V un dol par réticence, une mauvaise information entretenant la croyance d’éléments erronés. P&V n’a d’après eux pas agi de bonne foi dans le montage de la vente et du bail.
La question porte en fait sur la frontière entre promesse commerciale et garantie de rentabilité. L’annonce laisse-t-elle entendre un bon rendement ou garantit-elle ce rendement pendant la durée de l’opération ?
Traditionnellement, la Jurisprudence estime que la preuve d’une garantie de rendement doit être rapportée pour une vente en VEFA par exemple.
La Cour reprend ici la même logique : P&V n’a pas commis de faute. « Le calcul du loyer initial était plus attractif que celui proposé dans le cadre du nouveau bail » mais nous sommes en ZRR. Il appartenait aux acquéreurs de se renseigner sur le potentiel de la zone et d’investir (ou non) en conséquence.
Comme pour toutes les opérations de défiscalisation, l’avantage fiscal ne doit être pas l’élément décisif de votre achat. Prenez une zone à potentielle (population croissante notamment…) et comparez bien le prix dans l’ancien avec le prix des biens neufs disponibles. L’écart est-il justifié ? Serez-vous en mesure de revendre ce bien à un prix au moins égal dans 15 ou 20 ans ?
Conseil essentiel : achetez un bien qui vous plait, que vous êtes heureux de posséder, qu’il rapporte 3 ou 6%. Vous dormirez mieux.