Cour d’appel de Paris, 8 décembre 2017, 16/05276

 

En 2006, M. X. achète un studio et un parking à ST-DENIS-DE-LA-RÉUNION, dans le cadre d’un investissement “GIRARDIN”, au prix de 151 000€.

Il essaie de le louer : impossible. Il tente alors de le revendre : aucun succès non plus.

Dernière chance : se retourner vers le promoteur, l’EURL Cadjee Promotion, pour faire annuler la vente sur la base d’un vice de consentement (démarchage irrégulier). Est-ce recevable ?

 

Le dispositif GIRARDIN : un investissement à haut risque.

Actif jusqu’au 31 décembre 2017, le dispositif GIRARDIN permettait d’obtenir une réduction d’impôts en achetant un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) dans les DOM-TOM, à condition de le louer au moins 5 ou 6 ans.

Selon le projet, la réduction allait de de 22 % à 48 % du prix d’achat, plafonnée à 2.449 € HT / m² et étalée sur 5 ans.

Problème : les constructeurs gonflent la note…. de 22 à 48% !

Il en va du GIRARDIN comme de beaucoup d’autres dispositifs fiscaux : c’est surtout l’intermédiaire qui en profite, pas l’investisseur.

Voir l’article Le Particulier / Le Figaro à ce sujet : http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1501004/les-investisseurs-pieges-par-les-sirenes-de-la-defiscalisation

Il pointe “les biens surévalués et les simulations trompeuses”, ainsi que des pratiques douteuses.

A l’heure de revendre, de nombreux particuliers se plaignent sur les forums d’avoir “payé un bien 2 fois sa valeur”.

Cerise sur ce mauvais gâteau : faute de trouver un locataire, les propriétaires doivent rembourser l’avantage fiscal.

 

La parade : un accompagnement et un conseil indépendant.

La Cour confirme le jugement et balaie les prétentions de M. X. : “l’acquéreur avait toute latitude de se renseigner sur la valeur vénale du bien qu’il achetait, de sorte qu’il n’est pas fondé à prétendre qu’il ne se serait aperçu de son erreur sur le prix que lorsque il a voulu revendre son bien”.

Avant l’achat, M. X. aurait du vérifier par exemple :

  1. La démographie : positive.
  2. Les biens disponibles à la location / en vente.
  3. Les prix demandés (souvent liés au salaire médian).
  4. La qualité de l’emplacement du bien proposé : mieux vaut évidemment un bâtiment ancien refait à neuf au cœur de la ville plutôt qu’un nouveau bâtiment parmi d’autres en périphérie…

Investir dans l’immobilier, c’est avant tout un emplacement. Plus celui-ci est médiocre, plus le risque est élevé et plus le rendement doit être conséquent.

Avec un emplacement solide, sous réserve d’achat au prix du marché, le risque de moins-value à long terme est limité.

Certains commerciaux et autres intermédiaires n’ont qu’un seul but : faire signer rapidement les prospects pour éviter toute réflexion.

Rapporté par Le Figaro : « Ne parlez pas de votre projet immobilier à votre banquier ou à votre notaire. Ils vous feraient passer à côté d’une affaire. »

Consultez un notaire ou un expert immobilier indépendant pour vous accompagner !

En l’espèce, M. X. aurait sans doute déboursé autour de 1% du prix de son investissement (1 500€), pour éviter de perdre la majorité de son capital.

 

La défiscalisation, un bon plan pour les seconds propriétaires !

Sous l’effet des GIRARDIN successifs, il est possible de trouver des studios dans des résidences neuves à moins de 40 000€ :

Exemple vente studio St Denis Girardin

La valeur locative oscille entre 300 et 400€. Sous réserve de charges de copropriété correctes, ce n’est pas un mauvais investissement pour celui qui achète en seconde main et parvient à louer.

350 * 12 = 4 200€ / 40 000€ = 10,5% de rendement (hors fiscalité : frais d’acte, droits de mutation puis impôts fonciers, taxes foncières…)

Même en supputant que le studio de M. X. bénéficie de prestations exceptionnelles (pourquoi non loué alors !?), il est difficile de penser qu’il parviendrait à le vendre plus de la moitié de son prix d’achat (75 000 au lieu de 151 000€).