COUR D’APPEL DE PARIS
ARRÊT DU 02 FÉVRIER 2018

 

Mur humide, remontées capillaires = vice caché ?

Madame Z. acquiert un appartement 5 pièces en rez-de-chaussée pour 840 000€.

Le mur d’une des chambres est humide à 100%, en raison de remontées capillaires depuis la cour.

Elle recherche donc la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés.

Or l’article 1641 du code civil précise que le vice caché doit rendre la chose “impropre à l’usage auquel on la destine”.

Le désordre, “léger”, n’est ici pas suffisamment grave : l’appartement est resté habité.

Il s’agit d’après la cour de travaux “d’embellissement” à mener.

 

Quelles conséquences sur la valeur vénale ?

L’avocat du vendeur a la bonne idée de faire réaliser une expertise immobilière. Celle-ci conclut que Madame Z. a acheté son appartement 3% en dessous du prix du marché à l’époque… soit 25 200€ de différence et une marge suffisante pour traiter le problème.

Madame Z., qui estime que son appartement a perdu 20% de sa valeur, ne produit par contre aucune expertise pour appuyer ses dires.

20% de 840 000€ correspond à… 168 000€ !? La cour note que le problème est maintenant résolu grâce à l’action de la copropriété et que la quote-part de Madame Z. était de… 3 529€ !

Entre la décote de 25 200€ et la somme déboursée pour les travaux, la résultat est donc de 21 671€ au profit de Madame Z.

 

Madame Z. invoque également un préjudice locatif, matériel et moral. Là encore, elle ne fournit aucune preuve et la Cour ne peut logiquement y donner suite.

 

Une décision humaine avant tout ?

Si les juges successifs se fondent sans ambiguïté sur le droit, leur décision n’est pas dénuée d’appréciation de la “bonne foi” de la plaignante.

Ils établissent clairement que le préjudice, modéré matériellement et financièrement, ne justifie pas la procédure.

Par ailleurs, rappel essentiel : pas la peine de lancer une action sans expertise ou preuve, surtout quand la partie adverse en propose !

Si Madame Z. avait missionné un expert immobilier, ce dernier aurait pu la renseigner sur la valeur vénale en 2006 et lui déconseiller cette aventure.

Consolation : l’indice des prix en hausse constante en Île-de-France depuis l’acquisition.

Evolution prix logements anciens Île de France

 

En conclusion…

Vous vous rendez compte qu’un mur est humide peu après votre acquisition ? Il sera difficile de prouver qu’il s’agit d’un vice caché.

Il faudra aussi prouver que si vous aviez eu connaissance de ce défaut, vous auriez acheté le bien moins cher.

D’où la nécessité de déterminer la valeur vénale du bien au jour de l’achat. S’il a bien été acquis en dessous du prix du marché, le juge estimera sans doute qu’il tenait compte du défaut.