En 2006, Madame Z. et son époux contractent un emprunt de 130 000€  auprès du Crédit Agricole pour acquérir un bien.

Suite à leurs échéances impayées, le CA met les époux en demeure de régler en 2016, sans succès.

En 2017, Le CA fait donc délivrer un commandement valant saisie immobilière puis les assigne devant le tribunal de Tours.

En 2018, le juge valide la saisie et autorise une vente sur une base de 250 000€ minimum. Il refuse à Madame Z. un délai de grâce et la condamne à divers frais.

Madame Z. fait appel de ce jugement devant la Cour d’appel d’Orléans, arguant d’une éventuelle prescription et demande un nouveau délai.

La Cour écarte rapidement les prétentions de Madame Z., estimées 2 fois “sans bonne foi“.

Cet arrêt apporte par contre quelques éclairages sur la notion de valeur vénale et indirectement, sur la meilleure stratégie pour éviter une saisie.

 

1/ Comment éviter la saisie de son bien immobilier ?

a/ Être lucide et mettre en vente dès que nécessaire.

Le premier incident de paiement date de 2014. Nous sommes en 2018.

 

b/ Mettre en vente au juste prix.

Le délai moyen de vente d’un bien immobilier est de 3 mois.

Délai moyen de vente d'un bien immobilier

 

Avec l’avènement d’Internet et la multiplication des sites d’annonces, les prospects sont parfaitement informés des biens disponibles et peuvent se faire une idée très précise de la valeur vénale d’un bien.

Le fait d’être sur PARIS, en Île-de-France ou dans une campagne perdue ne va modifier le délai moyen que de quelques jours. Le prix ne sera évidemment pas le même mais un bien au juste prix trouvera toujours preneur rapidement.

J’ai de nombreux exemples en tête de biens passablement en ruine et perdus dans le centre Finistère, vendus en quelques jours car les vendeurs ont accepté l’estimation du notaires et des agences immobilières.

Cela donne des prix à 4 000€, 6 000€, 10 000€ des pour des maisons de parfois 180m²… Pourquoi les mettre à 20 000 ou 25 000€ comme celles qui attendent depuis des années ?

 

La logique est exactement la même ici : Madame Z. demande depuis un moment un prix supérieur à la valeur vénale du bien, malgré l’urgence de la situation.

Elle explique que “la nature du bien saisi, un hôtel particulier du XVIIème siècle, demande du temps”. C’est une erreur d’appréciation tragique.

Si demain, son hôtel était proposé à 10 000€, il partirai tout de suite. A 50 000€ sans doute aussi. Et à 275 000€ ? 300 000€ ?

Peut-être serait-il vendu dans le fameux délai de 3 mois ?

 

Mettre un bien au juste prix, c’est rechercher le point d’équilibre entre l’offre et la demande, comme le ferait tout commerçant pour un produit : Graphique offre demande

 

Si un commerçant restait des années avec ses invendus, il ferait faillite. C’est pourquoi il préfère généralement adapter ses prix…

 

En l’espèce, la Cour rappelle que Madame Z. “a bénéficié du délai de quatre mois accordé par le premier juge“.

4 ans après ses difficultés de paiement et la saisie imminente de son bien, Madame Z. ne réagit toujours pas.

Elle a toujours l’illusion de trouver l’acquéreur providentiel qui en donnera le prix qui couvre son prix d’achat, ses frais, droits de mutation et travaux.

 

2/ Comment bénéficier d’un délai ?

Madame Z. demandait un délai supplémentaire de 24 mois. Il était logique que la Court écarte cette demande.

Elle donne toutefois quelques pistes sur la méthode à adopter pour un propriétaire se retrouvant dans la même situation.

 

a/ Justifier de la valeur par un rapport d’expertise.

Il est essentiel de justifier un maximum d’éléments pour convaincre un juge !

Or la Cour explique que Madame Z. “ne justifie pas de la valeur de son immeuble” pour obtenir un nouveau délai.

Un rapport d’expertise aurait sans doute permis de “négocier” une meilleure base de saisie. Retour sur investissement immédiat…

 

b/ Justifier d’une vente imminente.

Là encore, la Cour reproche à demi-mots à Madame Z. de se présenter devant elle les mains vides puisqu’elle note une “absence de production de pièces permettant de penser que la vente pourrait intervenir très prochainement”.

A défaut d’un compromis de vente, difficile de faire patienter un juge avec un autre document.

Nous en revenons à la mise en vente au juste prix : avec un prix correct, il aurait été possible de recevoir une offre depuis le précédent jugement.