La Cour d’appel de PARIS vient de se prononcer sur un cas d’évaluation de parties communes, en l’espèce une cage d’escalier.

Comment valoriser ce type de lots ? Il faut distinguer selon leur potentiel de valeur vénale.

 

1/ Cas classique de parties communes valorisables.

L’un des cas souvent rencontré est la réunion de chambres au dernier étage d’un immeuble, pour en faire un seul appartement. Le couloir, partie commune, est intégré avec l’accord des autres copropriétaires.

Ceux-ci sont heureux de réduire ainsi généralement le passage dans les autres parties communes… et de percevoir quelques euros.

De même, un copropriétaire d’un autre étage peut aussi avoir l’opportunité d’intégrer une partie du palier comme d’anciens WC communs, sans que cela gêne les autres copropriétaires.

Comment faire pour estimer l’indemnité à verser aux copropriétaires ?

 

Le calcul est relativement simple :

Valeur des m² ajoutés à l’appartement – frais à engager pour ce faire (géomètre, architecte, syndic, droits de mutation, travaux…).

Il s’agit donc de déterminer la plus-value apportée par l’opération à l’appartement.

Et si personne ne fait de plus-value ? C’est sans doute que la partie récupérée n’a pas de valeur vénale.

 

2/ Parties communes non valorisables.

L’arrêt de la Cour opposait la SARL Portalis, propriétaire de l’ensemble de l’immeuble précédemment, au syndicat des copropriétaires.

Ce dernier demandait à la SARL Portalis de régler des arriérés de charges de copropriété (5 235€) pour les lots dont il restait propriétaire, à savoir la cage d’escalier.

Le TGI de PARIS a désigné un expert immobilier, qui a évalué ces lots à 65 000€. Le tribunal a alors attribué ces lots sur la base de cette valeur au syndicat, sous déduction des arriérés de charges et des frais de procédure.

Le syndicat trouvait le total salé : 65 000 – 5 235 – 1 500 = 58 268€ pour leur cage d’escalier ?

Est-ce que cela correspondait réellement à sa valeur vénale ?

 

Des éléments pertinents sont proposés lorsqu’il relève appel du premier jugement :

  1. La cage d’escalier n’est pas habitable : il n’est pas possible de la louer ou de l’occuper, donc de la valoriser.
  2. Elle est par ailleurs logiquement grevée… d’une servitude de passage !
  3. Ensuite, le syndicat a engagé 37 325€ pour la refaire.
  4. Enfin, l’état descriptif de division précise que la SARL Portalis devait céder les lots restant pour 1€ symbolique après division.

La Cour d’appel valide ce raisonnement :

  1. L’engagement de la SARL Portalis de céder les lots pour 1€ symbolique était irrévocable.
  2. La servitude de passage, les travaux engagés par le syndicat et “l’absence de marché pour ce genre de biens” confirment cette valorisation symbolique.