Un diagnostic de performance énergétique annonce une épaisseur d’isolant dans les combles qui n’existe pas. Après l’achat, les acquéreurs constatent de nombreux désordres et obtiennent une expertise judiciaire. Que peuvent-ils réclamer, et à qui ? L’arrêt de la troisième chambre civile du 17 octobre 2024 répond sur deux points : la qualité du vendeur qui exerce comme négociateur immobilier, et la nature du préjudice causé par un DPE erroné.
Les faits
Par acte du 24 juillet 2015, un couple a acheté une maison à des vendeurs qui l’avaient eux-mêmes acquise en novembre 2014 et revendue après travaux. L’acte contenait une clause excluant la garantie des vices cachés. Le mari vendeur s’était présenté dans les actes comme agent immobilier ; il exerçait en réalité des fonctions salariées de négociateur immobilier. Constatant des désordres, notamment sur l’isolation et la performance énergétique, les acquéreurs ont obtenu en référé la désignation d’un expert judiciaire, puis ont assigné les vendeurs en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en responsabilité.
La cour d’appel de Pau a jugé les vendeurs non professionnels, donc protégés par la clause de non-garantie, et a condamné le diagnostiqueur à 20 268,34 euros au titre d’une perte de chance évaluée à 50 %.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi des acquéreurs (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882).
Sur la qualité du vendeur, elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le projet initial était un investissement locatif, que la revente après travaux n’avait été décidée qu’en raison de l’état de santé du vendeur et qu’il s’agissait d’une opération isolée de gestion du patrimoine privé. Le couple n’était donc pas vendeur professionnel, « peu important que celui-ci ait été agent ou négociateur immobilier », et pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés (articles 1641 et 1643 du Code civil).
Sur le diagnostiqueur, elle rappelle que, selon l’article L. 271-4, II, du Code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, le DPE « n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ». Le diagnostiqueur avait remis un DPE erroné avant la promesse, puis un diagnostic rectifié tardivement, avant l’acte authentique. Son manquement à l’obligation d’information a fait perdre aux acquéreurs « une chance de négocier une réduction du prix de vente », que la cour d’appel a souverainement évaluée à 50 %.
Une précision utile : depuis la loi du 23 novembre 2018 et pour les ventes postérieures au 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, sauf pour ses recommandations. La solution retenue ici concerne une vente de 2015 ; pour les ventes récentes, la question de la responsabilité du diagnostiqueur se pose dans un cadre plus contraignant, mais le raisonnement sur la mesure du préjudice reste éclairant.
Ce que l’expert en retient
Le préjudice se mesure par rapport au prix, pas par rapport aux travaux. La perte de chance de négocier suppose d’établir ce que valait le bien avec son isolation réelle, comparé au prix payé. C’est un exercice d’évaluation : valeur du bien tel que décrit, valeur du bien tel qu’il est, écart. Le coût des travaux d’isolation n’est qu’un indice de cet écart, souvent supérieur à la décote que le marché aurait effectivement consentie.
La chance perdue est une fraction. Le juge apprécie la probabilité que la négociation aurait aboutie ; ici 50 %. L’expert n’a pas à se prononcer sur cette fraction, mais son chiffrage de l’écart de valeur en est l’assiette. Plus l’écart est documenté par des comparables, plus l’indemnisation est défendable.
La qualité du vendeur change le fondement, pas le chiffrage. Face à un vendeur non professionnel protégé par une clause de non-garantie, l’action se reporte sur le diagnostiqueur ou sur d’autres fondements ; le montant du préjudice, lui, se calcule de la même façon. Sur le poids de l’énergie dans la valeur, la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre IV) et la partie VI des European Valuation Standards 2025 demandent à l’expert de tenir compte de la performance énergétique et des obligations de rénovation dans son évaluation.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit le chiffrage d’une décote après défaut, son délai et son tarif. Sur le même thème : Réforme du DPE 2026 : quel impact sur la valeur vénale ? et Assainissement non conforme : vice caché et restitution du prix. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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