Expert près la Cour d’appel de RENNES, estimations immobilières

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Expertise · rubrique C.18.1

Connaître la valeur vénale de votre bien, avec un rapport opposable

Maison, appartement, immeuble, terrain, local commercial ou actif d'exploitation : une valeur de marché motivée, pour une succession, un divorce, une donation, un contrôle fiscal ou un contentieux.

  • Expert près la Cour d’appel de RENNES
  • Charte de l’expertise 2025
  • EVS 2025 TEGOVA
  • Assuré RC Protexi

La valeur vénale est la valeur à laquelle un bien pourrait raisonnablement être vendu, à la date de référence, entre un vendeur et un acquéreur informés, après une mise sur le marché normale. C’est la définition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et des normes européennes EVS 2025. Elle ne se confond ni avec le prix demandé dans une annonce, ni avec la valeur d’assurance, ni avec la valeur cadastrale.

Mon rapport sert à une chose : que la personne qui le lit (notaire, avocat, inspecteur des finances publiques, juge) puisse suivre le raisonnement et le vérifier. Chaque comparable est identifié, chaque ajustement est justifié, chaque hypothèse est écrite.

Votre situation

  • Vous réglez une succession et le notaire a besoin d'une valeur au jour du décès qui résiste à l'administration fiscale.
  • Vous divorcez et devez fixer la valeur du logement familial pour calculer une soulte ou une récompense.
  • Vous recevez une proposition de rectification (IFI, droits de succession, plus-value) et devez démontrer une autre valeur.
  • Vous êtes tuteur ou curateur et le juge demande une valeur avant d'autoriser la vente du logement d'un majeur protégé.
  • Vous achetez, vendez ou apportez un bien atypique (longère, manoir, terrain avec permis, murs commerciaux, parties communes) dont la valeur demande une démonstration plutôt qu'une simple comparaison.

Ce que contient le rapport

  • Description juridique et physique du bien, situation locative, urbanisme, servitudes, diagnostics
  • Analyse du marché local (Finistère, Bretagne Sud ou secteur concerné) avec sources nommées
  • Comparables détaillés : DVF, bases notariales, ventes effectives, annonces retraitées
  • Méthodes croisées et pondérées lorsque le bien s'y prête (comparaison, revenu, DCF), hypothèses explicites
  • Valeur retenue en fourchette et en point, à la date demandée (aujourd'hui ou date historique)
  • Annexes : plans, photos, extraits cadastraux, justificatifs des comparables

Méthodes utilisées

  • Comparaison (ventes de biens similaires, ajustées)Lire l’article de méthode
  • Capitalisation du revenu (biens loués, immeubles de rapport)
  • Compte à rebours promoteur (terrains, charge foncière)
  • Coût de remplacement déprécié (biens sans marché)
  • Valeur historique et actualisation (succession, divorce, prescription)

Questions fréquentes

Quelle différence entre une estimation d'agence et une expertise en valeur vénale ?
L'estimation d'agence est un avis de valeur, généralement gratuit et non engageant. L'expertise en évaluation immobilière est un rapport signé par un expert assuré, établi sur la base d'un contrat préalable, qui justifie et démontre la valeur selon une méthodologie explicite (Charte de l'expertise en évaluation immobilière, Titre I, §1.1). Elle est produite devant un notaire, un juge ou l'administration fiscale.
Pouvez-vous évaluer un bien à une date passée ?
Oui. C'est fréquent pour une succession (valeur au jour du décès), un divorce (valeur à la date de la dissolution du régime ou au jour du partage), une rectification fiscale ou une action en rescision. Le rapport s'appuie sur les ventes et l'état du marché à la date demandée.
Faut-il une visite ?
Oui : le terme même d'expertise implique la visite du bien (Charte de l'expertise, Titre I, §1.1). L'état, les nuisances et les qualités que les photos ne montrent pas pèsent sur la valeur. Sans visite, il s'agit d'un avis sur dossier, qui liste les documents reçus et manquants et ne prétend pas à la rigueur d'une expertise (Charte, §8.6).
Un rapport que j'ai commandé seul est-il opposable en justice ?
Il est recevable mais le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise non contradictoire (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). Il doit être corroboré par d'autres éléments. Si le litige est engagé, une expertise amiable conjointe, à laquelle la partie adverse est convoquée, a une portée bien supérieure.
Intervenez-vous en dehors du Finistère ?
Oui, en Bretagne sans supplément important et en France entière avec des frais de déplacement chiffrés dans le devis. Pour les biens éloignés, un avis sur pièces peut être proposé en première approche.

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