Expertise · rubrique C.18.1 et C.18.2

Obtenir une juste indemnité d'expropriation ou contester un prix de préemption

Déclaration d'utilité publique, emprise partielle, préemption urbaine ou SAFER, dommages de travaux publics : l'indemnité principale, le remploi et les accessoires évalués devant le juge de l'expropriation.

Expert près la Cour d’appel de RENNES
Charte de l’expertise 2025
EVS 2025 TEGOVA
Assuré RC Protexi

L’expropriation et la préemption placent un propriétaire seul face à une collectivité outillée, avec l’avis du Domaine comme point de départ. La procédure n’est pas défavorable en soi : le juge de l’expropriation fixe l’indemnité au vu des références produites. Encore faut-il produire les bonnes, à la bonne date de référence, en neutralisant l’effet de l’opération elle-même sur les prix.

J’interviens pour les propriétaires et exploitants, mais aussi pour les collectivités et aménageurs qui souhaitent sécuriser leur offre avant l’ordonnance d’expropriation.

Votre situation

Vous recevez une offre de l'expropriant (commune, EPCI, département, État) que vous jugez inférieure à la valeur de votre bien.
Votre terrain est concerné par une emprise partielle et le surplus perd de la valeur ou devient inexploitable.
La commune préempte votre bien à un prix révisé à la baisse et vous saisissez le juge de l'expropriation.
Vous êtes locataire commercial ou exploitant d'un bien exproprié et devez chiffrer votre éviction.
Des travaux publics (tramway, voirie, ZAC) ont dégradé la valeur ou l'exploitation de votre bien.

Ce que contient le rapport

Qualification du bien à la date de référence (terrain à bâtir ou non, usage effectif, situation locative)
Indemnité principale par comparaison avec les mutations de biens similaires, hors influence de l'opération
Indemnité de remploi selon le barème et indemnités accessoires (déménagement, perte de loyers, clôtures)
Dépréciation du surplus en cas d'emprise partielle
Contre-analyse de l'avis du Domaine et de l'offre de l'expropriant
Mémoire en réponse structuré pour être versé devant le juge de l'expropriation

Méthodes utilisées

Comparaison avec neutralisation de l'effet de l'opération (article L. 322-2 du Code de l'expropriation)
Compte à rebours pour les terrains à bâtir
Perte d'exploitation et préjudice commercialLire l’article de méthode

Questions fréquentes

Comment est fixée la date de référence ?

En principe un an avant l'ouverture de l'enquête publique, ou selon les règles propres à la préemption. L'usage effectif et la qualification du bien sont figés à cette date, ce qui a un effet direct sur la valeur : un terrain devenu constructible après la date de référence reste évalué comme non constructible.

Que couvre l'indemnité de remploi ?

Les frais que l'exproprié devra engager pour acquérir un bien équivalent : frais de notaire, d'agence, d'emprunt (article R. 322-5 du Code de l'expropriation). Le barème habituellement retenu par les juridictions est de 20 % jusqu'à 5 000 €, 15 % de 5 000 à 15 000 € et 10 % au-delà. Elle n'est pas due si le bien n'est pas destiné à être remplacé.

Puis-je contester l'avis du Domaine ?

Oui. L'avis du Domaine est un avis, pas une décision. Devant le juge de l'expropriation, chaque partie produit ses références. Un rapport d'expert indépendant, avec des comparables vérifiables, est souvent décisif.

La SAFER a préempté mon bien : est-ce votre domaine ?

Pour la partie bâtie non agricole et les terrains non agricoles, oui. Pour les terres et bâtiments d'exploitation agricole, un expert foncier et agricole est compétent. Nous pouvons intervenir ensemble.

Assistez-vous aux transports sur les lieux ?

Oui. Le transport sur les lieux du juge de l'expropriation est un moment clé de la procédure. Je prépare un mémoire et suis présent pour répondre aux questions du juge et du commissaire du gouvernement.

Décrivez votre situation, recevez un devis gratuit

Par email ou par téléphone, comme vous préférez. Le devis précise la mission, le délai et le prix.

Demander un devis 06 89 29 10 08