Expertise · rubrique C.18.4

Chiffrer une perte de valeur ou un préjudice immobilier

Construction voisine, perte de vue ou d'ensoleillement, nuisances, vice caché, erreur de surface, retard de livraison, faute d'un professionnel : la moins-value et la perte de jouissance chiffrées, pour la victime comme pour la défense.

Expert près la Cour d’appel de RENNES
Charte de l’expertise 2025
EVS 2025 TEGOVA
Assuré RC Protexi

Le préjudice immobilier est une sous-rubrique à part entière de mon inscription, et probablement la moins connue. Elle consiste à traduire en euros une atteinte à la valeur ou à la jouissance d’un bien : ce qu’une maison vaut de moins parce qu’un immeuble lui a pris sa vue, ce qu’un appartement aurait dû coûter compte tenu de sa surface réelle, ce qu’un acquéreur a perdu en achetant un bien surévalué.

La méthode admise par les tribunaux est simple à énoncer et exigeante à appliquer : valeur du bien sans le trouble, valeur du bien avec le trouble, l’écart constitue le préjudice. Tout se joue dans la justification de l’écart.

Votre situation

Un immeuble collectif ou un lotissement va se construire à côté de votre maison et vous perdez vue, ensoleillement ou intimité.
Vous avez découvert un vice caché ou une erreur de surface après l'achat et demandez une réduction du prix (articles 1644 du Code civil ou 46 de la loi de 1965).
Un chantier, des travaux publics, une antenne ou une éolienne dégradent la jouissance ou la valeur de votre bien.
Vous avez acheté en défiscalisation ou en VEFA un bien surévalué et engagez la responsabilité du vendeur ou du conseil.
Vous êtes promoteur, assureur ou constructeur et devez répondre à une demande de moins-value que vous estimez excessive.

Ce que contient le rapport

Valeur vénale et locative du bien avant le fait générateur, à la date pertinente
Analyse du trouble : plans, hauteurs, distances, orientations, étude d'ensoleillement aux solstices et équinoxes, mesure du vis-à-vis pièce par pièce
Comparables avec et sans nuisance, jurisprudence applicable au type de trouble
Abattement motivé et valeur après : moins-value en euros et en pourcentage
Perte de jouissance temporaire (chantier, inhabitabilité, relogement) et perte de loyers
Réserves sur le caractère prospectif tant que la construction n'est pas achevée

Méthodes utilisées

Valeur avant / valeur après (méthode admise par les tribunaux)Lire l’article de méthode
Décote résiduelle après réparation d'un défautLire l’article de méthode
Restitution de prix pour vice cachéLire l’article de méthode
Perte de chance et surévaluation à l'achatLire l’article de méthode

Questions fréquentes

Diagnostiquez-vous les désordres (humidité, fissures, malfaçons) ?

Non. Le constat technique et l'origine d'un défaut relèvent de l'expert bâtiment. J'interviens ensuite, ou à ses côtés en co-expertise, pour chiffrer ce que le défaut coûte en valeur : décote résiduelle après réparation, stigmate à la revente, perte de loyers.

Peut-on chiffrer la perte de valeur avant que l'immeuble voisin soit construit ?

Oui, à partir des plans du permis, avec des réserves expresses sur le caractère prospectif de l'analyse (Charte de l'expertise, Titre I, §2.2 : obligation de moyens et réserves). Le rapport sert alors à démontrer l'intérêt à agir contre le permis (article L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme, recours dans les deux mois de l'affichage, article R. 600-2) ou à préparer l'action civile pour trouble anormal de voisinage.

Un permis conforme au PLU exclut-il tout préjudice ?

Non. Le respect des règles d'urbanisme n'empêche pas de caractériser un trouble anormal de voisinage (article 1253 du Code civil, créé par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024). Le trouble doit dépasser les inconvénients normaux du voisinage ; l'action en responsabilité se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil).

Quel pourcentage de perte de valeur peut-on obtenir ?

Pour une maison gênée par un collectif voisin (vue, ensoleillement, bruit), les décisions retiennent le plus souvent entre 5 et 10 % de la valeur, parfois davantage pour une perte de vue mer ou une atteinte grave à l'intimité. Le pourcentage n'est jamais forfaitaire : il résulte de l'analyse propre à chaque bien.

Intervenez-vous aussi en défense ?

Oui. Un promoteur, un assureur de responsabilité ou un constructeur a besoin d'un chiffrage contradictoire des moins-values alléguées. L'indépendance de la méthode est la même dans les deux sens.

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