Un mur pignon construit à quatre mètres d’un immeuble, là où l’espace libre était de 7,58 mètres. Les copropriétaires voisins obtiennent en appel des indemnités pour dépréciation de leurs appartements, entre 16 100 et 19 480 euros chacun. La Cour de cassation casse : la cour d’appel n’a pas recherché si la très forte densité urbaine de la zone n’excluait pas l’anormalité du trouble. L’arrêt du 27 mars 2025 rappelle qu’une perte de vue ne se chiffre pas hors de son contexte.
Les faits
Un propriétaire avait obtenu en 2001 un permis de construire pour agrandir sa villa, mis en œuvre en 2010 après le rejet des recours. Les propriétaires d’appartements de l’immeuble voisin ont soutenu que la construction ne respectait pas le permis et qu’ils subissaient une perte d’ensoleillement et une perte de vue. Après une expertise ordonnée en référé, la cour d’appel de Montpellier a jugé, le 27 juillet 2023, que la limitation de la vue constituait un trouble anormal de voisinage et a alloué des sommes au titre de la dépréciation des appartements.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076). La cour d’appel avait relevé que la distance entre les bâtiments était passée de 7,58 mètres à 4 mètres, que la construction limitait « de manière significative » la vue depuis les balcons et qu’il était « incontestable » que cette limitation affectait les conditions de jouissance et la valeur des biens. Pour la Cour de cassation, ces constatations ne suffisent pas : il fallait rechercher, comme les défendeurs le demandaient, « si l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes.
Le principe appliqué est celui selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, aujourd’hui codifié à l’article 1253 du Code civil par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. L’anormalité s’apprécie au regard des inconvénients normaux du voisinage dans le lieu considéré : en zone dense, la proximité des constructions fait partie de la normalité.
Un rappel utile : le trouble passé se répare aussi
Quelques mois plus tôt, la même chambre avait cassé un arrêt qui refusait toute indemnisation à des voisins d’un hypermarché, au motif que la gêne acoustique constatée en 2013 avait disparu en 2020. La personne qui subit un trouble anormal « a droit à réparation, quand bien même il aurait cessé à la date à laquelle le juge statue » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-20.880). Dans cette affaire, les voisins demandaient aussi réparation de la perte de valeur vénale de leur propriété.
Ce que l’expert en retient
Le contexte urbain est une donnée du rapport, pas un détail. Avant de chiffrer une moins-value, l’expert décrit le zonage, la densité bâtie du secteur, les règles de prospect applicables et ce qu’un acquéreur informé pouvait anticiper. Une vue dégagée dans un tissu urbain dense est une vue précaire, et le marché l’intègre en partie dans les prix. C’est exactement ce que la Cour de cassation demande aux juges du fond de vérifier.
Le trouble se mesure. Distances avant et après, hauteurs, orientation des ouvertures, pièces concernées, diagramme d’ensoleillement aux solstices et aux équinoxes. Ces mesures distinguent une gêne ressentie d’un fait vérifiable, et elles servent autant en demande qu’en défense.
La moins-value se démontre par comparaison. La méthode admise consiste à établir la valeur vénale sans le trouble, puis avec le trouble, l’écart constituant le préjudice. L’abattement retenu s’appuie sur des ventes comparables avec et sans nuisance équivalente, jamais sur un pourcentage forfaitaire. Les principes de la valeur vénale sont ceux de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) et de l’EVS 1 des European Valuation Standards 2025 ; le rapport indique ses réserves lorsque la construction n’est pas achevée (Charte, Titre I, § 2.2).
Les troubles temporaires se chiffrent séparément. Bruit de chantier, poussières, perte de jouissance pendant les travaux : ces postes se calculent sur la durée du trouble, par référence à la valeur locative, et n’entrent pas dans la moins-value du bien.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit le rapport de perte de valeur, son délai et son tarif. Sur le même thème : Trouble anormal de voisinage : pas nécessairement de trouble lié à la perte de vue et Un immeuble se construit à côté de chez vous : comment chiffrer la perte de valeur de votre maison. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 27 mars 2025 et 14 novembre 2024.
Et maintenant
Une construction voisine réduit votre vue ou votre ensoleillement ?
Je mesure le trouble (distances, hauteurs, masques solaires), je le replace dans le contexte urbain et je chiffre la moins-value avec des comparables. Le rapport se lit aussi en défense, pour un promoteur ou un assureur.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
