Le droit français protège le vendeur d’immeuble qui a cédé son bien pour moins de cinq douzièmes de sa valeur : il peut demander la rescision de la vente pour lésion (article 1674 du Code civil), dans les deux ans de la vente (article 1676). Toute la procédure tourne autour d’une question d’évaluation, à laquelle la loi consacre une expertise à trois experts. Deux arrêts de la troisième chambre civile illustrent les deux temps de cette action : la vraisemblance de la lésion, puis l’option de l’acquéreur.
Le mécanisme
- Le seuil. La lésion doit excéder sept douzièmes du prix : le bien doit valoir plus de 2,4 fois le prix payé. La valeur s’apprécie « suivant son état et sa valeur au moment de la vente » (article 1675).
- Le filtre. La preuve de la lésion n’est admise que par jugement, « et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion » (article 1677). Le juge ordonne alors une expertise par trois experts, qui dressent un rapport commun (article 1678).
- L’option. Si la lésion est établie, l’acquéreur choisit : rendre le bien et reprendre le prix, ou le garder en payant le supplément du juste prix, sous déduction du dixième du prix total (article 1681).
Premier arrêt : l’acquéreur choisit, dans un délai raisonnable
Le 26 décembre 2008, un couple avait vendu sa maison à une société civile immobilière pour 120 000 euros, avec un droit d’occupation. Un jugement du 8 novembre 2012 a rescindé la vente pour lésion, en laissant à l’acquéreur le choix de restituer le bien ou de le conserver moyennant un supplément de prix. La société est ensuite entrée en redressement puis en liquidation judiciaire. Le 8 novembre 2016, le liquidateur a annoncé qu’il conservait l’immeuble et paierait le supplément. Les vendeurs soutenaient que l’option, exercée plus de quatre ans après le jugement, était tardive.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-18.918, publié au bulletin) : « L’exercice de l’option prévue par l’article 1681 du code civil appartient à l’acquéreur qui en a seul l’initiative et qui doit l’exercer dans le délai prévu par la décision qui a admis la lésion, ou, à défaut, dans un délai raisonnable. » La cour d’appel de Nîmes avait souverainement retenu que la manifestation de volonté n’était pas tardive.
Second arrêt : l’indemnité d’expropriation comme indice de la lésion
Une société avait vendu à un établissement public foncier, par promesse du 25 novembre 2011 et acte du 31 janvier 2012, huit parcelles d’une contenance totale de 7 hectares 56 ares 10 centiares, au prix de 32,15 euros le mètre carré, en conservant trois parcelles. En 2016, une zone d’aménagement concerté incluant les parcelles conservées a été déclarée d’utilité publique, et les indemnités d’expropriation ont été fixées à 103 euros le mètre carré. La venderesse a demandé l’annulation de la vente pour dol, et subsidiairement sa rescision pour lésion. La cour d’appel de Lyon a tout rejeté.
La Cour de cassation casse sur la lésion (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-23.702). Au visa de l’article 1677, elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la comparaison entre les indemnités d’expropriation, 103 euros le mètre carré, et le seuil de lésion, 77,16 euros le mètre carré, ne rendait pas la lésion assez vraisemblable pour justifier l’expertise. Le seuil de 77,16 euros correspond à 32,15 euros multiplié par douze cinquièmes.
Ce que l’expert apporte
Une valeur à une date passée, dans un état passé. La lésion s’apprécie au jour de la vente, dans l’état du bien à cette date, indépendamment des plus-values ultérieures. Pour un terrain, cela suppose de reconstituer le zonage, la constructibilité et le marché de l’époque, et de ne pas raisonner avec les prix d’un projet d’aménagement postérieur. L’indemnité d’expropriation fixée quatre ans plus tard est un indice de vraisemblance, comme l’admet l’arrêt de 2023, pas une valeur au jour de la vente.
Un chiffre qui se compare au seuil. Le rapport exprime la valeur en fourchette puis en point, et la met en regard du prix et du seuil des sept douzièmes. Dans l’affaire de 2023, une valeur de 80 euros le mètre carré au jour de la vente établirait la lésion ; une valeur de 70 euros ne l’établirait pas, quel que soit le prix atteint depuis.
Le supplément du juste prix se calcule aussi. Lorsque l’acquéreur opte pour conserver le bien, le supplément est la différence entre le juste prix et le prix payé, diminuée du dixième du prix total ; l’arrêt de 2022 rappelle que la cour peut ordonner une expertise sur la valeur locative pour les indemnités d’occupation. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière définit la valeur vénale (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) et impose d’écrire la date de valeur et les hypothèses retenues (Titre I, § 2.2). Les European Valuation Standards 2025 traitent des évaluations à une date antérieure dans l’EVS 4, sur le processus d’évaluation.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise à une date passée, son délai et son tarif. Sur le même thème : Peut-on faire annuler une vente « parce qu’on s’est fait avoir » ? et Le vendeur est réputé connaître la valeur et la superficie de son bien. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 5 janvier 2022 et 16 mars 2023.
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