Lexique
Les mots de l’évaluation immobilière, avec leur source
85 termes que l’on rencontre dans un rapport d’expertise, un acte notarié, un bail ou une décision de justice. Chaque définition cite le texte dont elle vient et renvoie à la prestation concernée.
Par thème : Succession, partage et divorce (12) · Vente immobilière et garanties (4) · Loyer commercial (13) · Éviction et indemnité d’occupation (6) · Fonds de commerce, titres et hôtellerie (6) · Expropriation et préemption urbaine (9) · Voisinage, servitudes et copropriété (4) · Fiscalité (2) · Expertise et méthodes (29)
A
- AbattementRéduction appliquée à une valeur ou à une base d'imposition, fixée par la loi (résidence principale, IFI) ou justifiée par l'expert pour tenir compte d'une caractéristique du bien.
- Actif net réévaluéValeur d'une société obtenue en remplaçant, au bilan, la valeur comptable des immeubles par leur valeur vénale, puis en déduisant les dettes ; base de l'évaluation des parts de SCI.
- Article 1843-4 du Code civilTexte qui permet, en cas de contestation sur la valeur de droits sociaux lors d'une cession ou d'un rachat, de faire fixer cette valeur par un expert désigné par les parties ou par le juge.
- Assistance à expertiseMission par laquelle un expert en évaluation immobilière conseille une partie pendant une expertise judiciaire : préparation des pièces, présence aux réunions, rédaction des dires, analyse du rapport.
- Attribution préférentielleDroit pour un copartageant de se faire attribuer, lors d'un partage, un bien déterminé (logement, entreprise, exploitation), à charge de verser une soulte calculée sur sa valeur au jour du partage.
- Avis de valeurEstimation allégée qui affirme une valeur sans démonstration complète, souvent sans visite ou sur dossier ; elle se distingue de l'expertise en évaluation immobilière par son étendue et sa portée.
B
- Bail commercialContrat de location d'un local dans lequel est exploité un fonds de commerce, artisanal ou industriel, soumis au statut protecteur des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
- Bilan promoteurMéthode qui déduit la valeur d'un terrain ou d'un immeuble à restructurer de la valeur du projet achevé, diminuée de tous les coûts nécessaires à sa réalisation et de la marge de l'opérateur.
C
- Charge foncièreSomme qu'un opérateur peut consacrer à l'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble à transformer, exprimée le plus souvent par m² de surface de plancher constructible, résultat du bilan promoteur.
- Clause d'échelle mobileClause du bail commercial qui fait varier automatiquement le loyer, à date fixe, en fonction d'un indice (ILC, ILAT), sans démarche des parties ; on parle aussi de clause d'indexation.
- Commissaire du gouvernementFonctionnaire des finances publiques qui, devant le juge de l'expropriation, présente une évaluation du bien et des conclusions sur l'indemnité, distinctes de celles des parties.
- ComparableTransaction récente portant sur un bien similaire au bien expertisé, dont le prix, une fois ajusté des différences, sert de référence pour établir la valeur vénale ou locative.
- Coût de remplacement dépréciéCoût de construction d'un équivalent moderne d'utilité égale, terrain compris, diminué des dépréciations physique, fonctionnelle et économique, pour approcher la valeur d'un bien sans marché.
D
- Date de référenceEn expropriation et en préemption, date à laquelle sont figés l'usage effectif du bien et les règles d'urbanisme qui lui sont applicables pour le calcul de l'indemnité ou du prix.
- Date de valeurDate à laquelle la valeur est déterminée et à laquelle l'état du bien et les données de marché sont appréciés ; elle peut différer de la date de la visite et de celle du rapport.
- DCF (flux de trésorerie actualisés)Méthode d'évaluation qui somme la valeur présente de tous les flux de trésorerie futurs d'un bien sur une période de détention, ainsi que sa valeur de revente en fin de période.
- Déclaration d'utilité publique (DUP)Acte administratif, pris après enquête publique, qui reconnaît l'utilité publique d'une opération et autorise l'expropriation des immeubles nécessaires à sa réalisation.
- DécoteRéduction appliquée à la valeur d'un bien ou d'un droit pour traduire une caractéristique qui en diminue le prix sur le marché : occupation, indivision, illiquidité, travaux, servitude, vente forcée.
- Décote d'illiquiditéAbattement appliqué à la valeur mathématique de parts de société pour tenir compte de la difficulté à les vendre : marché étroit, agrément des associés, absence de cotation.
- Décote de minoritéAbattement appliqué à la valeur de parts de société qui ne confèrent pas le contrôle : l'associé minoritaire ne décide ni des distributions, ni des ventes, ni de la gestion.
- Décote pour occupationRéduction de la valeur d'un bien loué ou occupé par rapport à sa valeur libre, qui traduit la perte de disponibilité, le niveau du loyer et la protection dont bénéficie l'occupant.
- Démembrement de propriétéDivision de la propriété d'un bien entre un usufruitier, qui en a l'usage et les revenus, et un nu-propriétaire, qui en conserve le capital et retrouve la pleine propriété à la fin de l'usufruit.
- DéplafonnementSituation où le loyer du bail commercial renouvelé échappe au plafond de l'indice et est fixé à la valeur locative, pour l'un des motifs prévus par l'article L. 145-34 du Code de commerce.
- Dépréciation du surplusPerte de valeur subie, en cas d'expropriation partielle, par la partie du bien que le propriétaire conserve : elle est indemnisée à titre accessoire, en plus de l'emprise elle-même.
- DireObservation écrite qu'une partie adresse à l'expert judiciaire au cours des opérations d'expertise, à laquelle l'expert doit répondre dans son rapport (article 276 du Code de procédure civile).
- Droit au bailValeur du droit, pour un locataire commercial, d'occuper un local aux conditions de son bail ; il correspond au prix qu'un successeur paierait pour reprendre ce bail (Charte, Titre III, § 1.18).
- Droit d'optionFaculté, pour le bailleur ou le preneur, de refuser le renouvellement du bail commercial dans le mois qui suit la fixation définitive du loyer renouvelé (article L. 145-57).
- Droit de préemptionDroit reconnu à une collectivité ou à un organisme public de se substituer à l'acquéreur d'un bien mis en vente, à un prix qui peut être fixé par le juge de l'expropriation.
E
- Expert judiciaireTechnicien inscrit sur la liste d'une cour d'appel ou de la Cour de cassation, que le juge désigne pour l'éclairer sur une question de fait ; en évaluation immobilière, rubrique C.18.
- Expertise amiable conjointeExpertise en évaluation immobilière demandée ensemble par deux parties ou plus, qui choisissent l'expert, assistent aux opérations et reçoivent le même rapport, sans intervention du juge.
- Expertise en évaluation immobilièrePrestation d'un expert qualifié qui détermine la valeur de biens et droits immobiliers en analysant les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux, sur contrat, avec visite et rapport.
- ExpropriationProcédure par laquelle une personne publique contraint un propriétaire à lui céder un immeuble pour une opération d'utilité publique, moyennant une indemnité juste et préalable.
F
- Facteurs locaux de commercialitéÉléments d'environnement (ville, quartier, rue, transports, voisinage commercial) qui déterminent l'intérêt d'un emplacement pour un commerce donné, définis à l'article R. 145-6 du Code de commerce.
- Fonds de commerceEnsemble des éléments corporels et incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, marchandises) qu'un commerçant réunit pour exploiter son activité, évalué comme un tout.
I
- Indemnité d'évictionSomme due par le bailleur au locataire commercial dont il refuse de renouveler le bail, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du Code de commerce).
- Indemnité d'occupationSomme due par celui qui occupe un local après l'expiration de son bail ; en bail commercial, elle est fixée à la valeur locative en attendant l'indemnité d'éviction (article L. 145-28).
- Indemnité de remplacementIndemnité d'éviction due lorsque le locataire commercial perd son fonds de commerce faute de pouvoir le transférer : elle est calculée sur la valeur marchande du fonds (article L. 145-14).
- Indemnité de remploiSomme ajoutée à l'indemnité principale d'expropriation pour couvrir les frais d'acquisition d'un bien de remplacement (droits de mutation, honoraires, frais d'acte), calculée par tranches.
- Indemnité de transfertIndemnité d'éviction due lorsque le locataire commercial peut réinstaller son fonds ailleurs sans perdre sa clientèle : elle couvre le droit au bail et les frais du déplacement.
- Indemnité principaleÉlément central de l'indemnité d'expropriation, correspondant à la valeur vénale du bien exproprié dans son état d'occupation, à laquelle s'ajoutent les indemnités accessoires.
- Indice des loyers commerciaux (ILC)Indice trimestriel publié par l'INSEE qui sert de référence pour l'indexation et le plafonnement des loyers des baux commerciaux, aux côtés de l'ILAT pour les activités tertiaires.
- IndivisionSituation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune pour une quote-part abstraite, sans division matérielle ; nul ne peut être contraint d'y demeurer.
J
- Juge de l'expropriationMagistrat du tribunal judiciaire qui prononce le transfert de propriété par ordonnance et fixe les indemnités d'expropriation ou le prix de préemption à défaut d'accord amiable.
- Juste valeurPrix qui serait reçu pour la vente d'un actif lors d'une transaction normale entre participants de marché à la date d'évaluation, notion comptable de la norme IFRS 13.
L
- LésionDéséquilibre entre le prix d'une vente d'immeuble et sa valeur réelle ; quand le vendeur a reçu moins de cinq douzièmes de cette valeur, il peut demander la rescision (article 1674 du Code civil).
- LicitationVente aux enchères d'un bien indivis qui ne peut être partagé commodément ni attribué, ordonnée par le tribunal ou décidée par les indivisaires, le prix étant ensuite partagé entre eux.
- LissageÉtalement de la hausse de loyer résultant d'un déplafonnement : l'augmentation ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente (article L. 145-34 du Code de commerce).
- Loyer plafonnéLoyer du bail commercial renouvelé dont la variation est limitée à celle de l'indice (ILC ou ILAT) depuis la fixation initiale, en application de l'article L. 145-34 du Code de commerce.
M
- Méthode par comparaisonApproche de référence pour la valeur vénale : elle déduit la valeur d'un bien des prix de transactions récentes portant sur des biens similaires, ajustés de leurs différences.
- Méthode par le revenuApproche qui déduit la valeur d'un bien de sa capacité à produire un revenu, par capitalisation d'un loyer ou par actualisation de flux de trésorerie futurs.
- Modification notableChangement important, survenu au cours du bail expiré, des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties ou de la commercialité, justifiant le déplafonnement.
- Moins-valueDifférence entre la valeur vénale qu'un bien aurait eue sans un fait dommageable et sa valeur vénale effective avec ce fait ; c'est la mesure du préjudice immobilier durable.
P
- Parts de SCITitres représentant les droits d'un associé dans une société civile immobilière ; leur valeur se déduit de l'actif net de la société, après décotes propres aux titres et non aux immeubles.
- Pas-de-porteSomme versée par le locataire au propriétaire à la conclusion d'un bail commercial, en contrepartie d'avantages liés à l'entrée dans les lieux ; elle reste acquise au bailleur.
- Perte de jouissancePréjudice subi par le propriétaire ou l'occupant privé, en tout ou partie, de l'usage normal de son bien pendant une période donnée ; il se chiffre distinctement de la perte de valeur.
- Pré-rapportDocument provisoire par lequel l'expert judiciaire communique aux parties ses constatations et ses conclusions envisagées, avant le rapport définitif, pour recueillir leurs dires.
- Préjudice immobilierPerte de valeur ou de jouissance subie par un bien immobilier du fait d'un événement extérieur (construction voisine, désordre, vice, nuisance), chiffrée pour être indemnisée.
R
- Rapport des donationsObligation pour l'héritier qui a reçu une donation en avance sur sa part de la réintégrer dans la masse à partager, pour sa valeur au jour du partage d'après l'état du bien au jour de la donation.
- RécompenseCréance due, à la liquidation d'une communauté, par un époux à la communauté ou par la communauté à un époux, lorsque l'un a tiré profit des biens de l'autre ; calculée d'après le profit subsistant.
- Réduction des libéralitésMécanisme qui ramène les donations et legs excédant la quotité disponible à la portion permise, afin de reconstituer la réserve des héritiers ; elle s'exécute en valeur par une indemnité.
- Réserve héréditairePart de la succession que la loi garantit aux descendants, ou au conjoint survivant en l'absence de descendants, et dont le défunt n'a pas pu les priver par donation ou testament.
S
- SapiteurTechnicien d'une autre spécialité que l'expert judiciaire, dont celui-ci recueille l'avis pour une question qui échappe à sa compétence, sous sa responsabilité (article 278 CPC).
- Seconde lectureExamen critique, par un expert indépendant, du rapport d'évaluation d'un autre professionnel, pour en vérifier la conformité, les données et les raisonnements, sans produire une nouvelle valeur.
- SoulteSomme versée par un copartageant qui reçoit un lot d'une valeur supérieure à ses droits, pour rétablir l'égalité en valeur du partage ; son calcul dépend de la valeur du bien au jour du partage.
- Surface CarrezSuperficie privative d'un lot de copropriété, mesurée selon la loi Carrez, qui doit figurer dans tout acte de vente et dont le déficit de plus d'un vingtième ouvre droit à une diminution du prix.
- Surface habitableSurface de plancher construite d'un logement, après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures, hors combles non aménagés, caves, garages, balcons et parties de moins de 1,80 mètre.
- Surface pondéréeSurface d'un local ramenée à une surface étalon par application de coefficients qui traduisent l'intérêt commercial de chaque zone (vente en façade, arrière-boutique, réserve, étages).
T
- Taux d'actualisationTaux qui convertit des flux de trésorerie futurs en valeur présente ; il reflète le rendement attendu par les investisseurs pour le risque et la durée de l'investissement.
- Taux de capitalisationRapport entre le revenu annuel d'un bien et sa valeur vénale hors droits ; il permet de convertir un loyer en valeur dans la méthode par capitalisation.
- Taux de rendementRapport entre le revenu d'un bien et le capital total engagé pour l'acquérir, droits de mutation et frais d'acte compris ; il mesure la rentabilité d'un investissement acte en main.
- Tiers évaluateurPersonne à laquelle les parties confient, par contrat, le soin de fixer un prix ou une valeur qui s'imposera à elles : prix de vente (article 1592 du Code civil), valeur de parts, loyer.
- Trouble anormal de voisinageResponsabilité sans faute de celui qui cause à ses voisins un inconvénient dépassant ce que le voisinage impose normalement de supporter, codifiée à l'article 1253 du Code civil.
- Trouble commercialPoste accessoire de l'indemnité d'éviction ou d'expropriation qui compense la perturbation de l'activité (interruption, désorganisation, baisse temporaire) causée par le départ forcé du commerçant.
V
- Valeur d'investissementValeur d'un bien pour un propriétaire ou un acquéreur déterminé, calculée d'après ses propres critères d'investissement, et qui peut s'écarter de la valeur de marché.
- Valeur de reconstructionCoût de reconstruction à neuf des bâtiments et équipements immobiliers, honoraires et frais techniques inclus, établi à l'identique ou à l'équivalent sur devis ou ratios.
- Valeur hypothécaireValeur d'un bien appréciée de façon conservatrice, sur la base de ses caractéristiques durables et de revenus stabilisés, pour servir de garantie à un prêt à long terme.
- Valeur locativeLoyer annuel qu'un bien pourrait raisonnablement obtenir, à la date de l'expertise, dans le cadre d'un bail nouveau conclu aux conditions usuelles du marché.
- Valeur locative de renouvellementLoyer auquel un bail commercial doit être renouvelé selon les critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce, distinct du loyer de marché car il tient compte des clauses et charges du bail.
- Valeur prudenteÉvaluation conservatrice d'un bien donné en garantie d'un prêt, établie selon des critères prudents qui excluent toute anticipation de hausse des prix, en application du règlement CRR révisé.
- Valeur vénaleSomme d'argent estimée contre laquelle un bien s'échangerait à la date de l'évaluation entre un acquéreur et un vendeur consentants, après une commercialisation adéquate.
- Valeur verteExpression désignant l'incidence, positive ou négative, de la performance énergétique et des critères environnementaux sur la valeur ; la Charte précise qu'elle n'existe pas comme valeur autonome.
- Vice cachéDéfaut de la chose vendue, non apparent lors de la vente et antérieur à celle-ci, qui la rend impropre à son usage ou le diminue au point que l'acheteur aurait payé moins.
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