Vous cédez, achetez ou financez un hôtel, ou vous devez en fixer la valeur dans un partage ou un litige. Un hôtel n’est ni un simple immeuble ni une simple entreprise : sa valeur dépend de sa capacité à produire un résultat d’exploitation, et cette capacité est indissociable des murs. Cet article présente sept méthodes, chacune avec un exemple, puis les applique à un même établissement fictif pour montrer comment les résultats se recoupent.
Ce que disent les référentiels
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) traite ces biens à deux endroits. Les méthodes basées sur les comptes d’exploitation (Titre III, § 2.4) s’appliquent aux « biens spécialisés (hôtels, centres de loisirs, théâtres) » et reposent sur les comptes de l’exploitant, souvent à partir de l’EBITDA, en éliminant la surperformance d’un exploitant particulier et en distinguant la valeur du bien de celle de l’entreprise. Les méthodes par les ratios professionnels (§ 2.9) visent les biens monovalents « dont la valeur est indissociable de l’activité qui y est exercée » ; elles supposent des comptes sur plusieurs exercices et doivent être recoupées par la comparaison.
Les European Valuation Standards 2025 de TEGOVA disent la même chose pour les biens évalués sur leurs profits d’exploitation, « tels que les hôtels », et décrivent la valeur par chambre comme une approche simplifiée, utile en vérification. La Charte le résume ailleurs : « Aucune méthode n’est universelle. » D’où l’intérêt de les croiser. Les évaluations sont conduites hors taxes.
1. Capitalisation du revenu
C’est la méthode la plus courante. On calcule le revenu net d’exploitation (chiffre d’affaires moins charges d’exploitation), on choisit un taux de capitalisation reflétant le marché, la localisation et la catégorie de l’hôtel, puis on divise.
Exemple : revenu net de 1 000 000 € et taux de 7 % donnent 1 000 000 / 0,07 = 14 285 714 €.
2. Comparaison
On tire des ventes récentes d’hôtels comparables (localisation, taille, catégorie) des ratios, prix par chambre ou multiple du revenu, que l’on applique à l’hôtel évalué.
Exemple : prix moyen de 100 000 € par chambre sur les références, hôtel de 50 chambres, valeur estimée de 5 000 000 €.
3. Flux de trésorerie actualisés (DCF)
On projette les revenus et charges sur cinq à dix ans, on actualise chaque flux annuel à un taux reflétant le risque, puis on ajoute une valeur terminale actualisée.
Exemple simplifié sur trois ans, au taux de 10 % : flux de 1 000 000 €, 1 100 000 € et 1 200 000 €. Valeur actualisée = 1 000 000 / 1,1 + 1 100 000 / 1,1² + 1 200 000 / 1,1³ = 2 719 760 €.
4. Coût de remplacement
On estime le coût de reconstruction à neuf du bâtiment, on applique une dépréciation physique et fonctionnelle à ce coût, puis on ajoute la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas.
Exemple : coût de reconstruction de 10 000 000 €, dépréciation de 20 %, terrain de 2 000 000 €. Valeur = 10 000 000 × 0,8 + 2 000 000 = 10 000 000 €.
Elle donne un plafond utile mais ne dit rien de la rentabilité ; la Charte la réserve principalement aux biens spécialisés rarement vendus, sans références comparables (§ 2.5).
5. Multiplicateurs sectoriels
Le secteur utilise des ratios standards : trois à cinq fois le revenu par chambre disponible (RevPAR) annuel, deux à quatre fois le chiffre d’affaires, huit à douze fois le revenu net. Ces fourchettes larges doivent être calées sur des transactions locales récentes.
Exemple : RevPAR annuel de 30 000 €, 100 chambres, multiplicateur de 4. Valeur = 30 000 × 100 × 4 = 12 000 000 €.
6. Répartition des revenus
On ventile le revenu entre ses composantes (immobilier, mobilier et équipements, fonds de commerce), on applique à chacune un taux de capitalisation propre, plus élevé pour les composantes les plus risquées, et l’on additionne.
Exemple : revenus immobiliers de 800 000 € à 7 %, revenus du mobilier de 100 000 € à 20 %, revenus du fonds de 100 000 € à 25 %. Valeur = 11 428 571 + 500 000 + 400 000 = 12 328 571 €.
7. Méthode hôtelière
Cette méthode, très pratiquée en France, part du principe qu’un hôtel vaut par le loyer théorique qu’il peut supporter, acceptable à la fois pour un propriétaire et pour un exploitant.
- Chiffre d’affaires théorique = nombre de chambres × taux d’occupation × prix moyen × 365.
- Loyer théorique = 20 à 30 % de ce chiffre d’affaires, selon la catégorie, la localisation et l’âge de l’établissement.
- Valeur = loyer théorique / taux de capitalisation.
Exemple : hôtel trois étoiles de 100 chambres, occupation de 70 %, prix moyen de 80 €. Chiffre d’affaires théorique = 100 × 0,70 × 80 × 365 = 2 044 000 €. Loyer théorique à 25 % = 511 000 €. Valeur à 6 % = 8 516 667 €.
Elle s’affranchit des comptes réels, qui peuvent refléter la qualité particulière d’un gestionnaire, mais repose sur des hypothèses standard (occupation, part de loyer, taux) à justifier une à une. Les revenus annexes (restaurant, spa, séminaires) s’y ajoutent par un pourcentage complémentaire.
Cas pratique : l’hôtel Le Magnifique
Hôtel quatre étoiles dans une grande ville française, 150 chambres, restaurant, bar, spa et salle de conférence, construit il y a quinze ans, en bon état. Chiffre d’affaires de 7 500 000 € HT, revenu net d’exploitation de 2 250 000 €, RevPAR de 120 € HT, occupation de 75 %, prix moyen de 160 € HT.
Capitalisation. Taux retenu de 6,5 % : 2 250 000 / 0,065 = 34 615 385 €.
Comparaison. Prix moyen par chambre des ventes comparables de 230 000 € : 150 × 230 000 = 34 500 000 €.
DCF. Croissance du revenu net de 2 % par an sur cinq ans, taux d’actualisation de 8 %, valeur terminale au taux de 7 % sur le revenu de l’année 6.
| Année | Revenu net | Valeur actualisée |
|---|---|---|
| 1 | 2 250 000 € | 2 083 333 € |
| 2 | 2 295 000 € | 1 967 593 € |
| 3 | 2 340 900 € | 1 858 282 € |
| 4 | 2 387 718 € | 1 755 044 € |
| 5 | 2 435 472 € | 1 657 542 € |
Valeur terminale : 2 484 182 / 0,07 = 35 488 312 €, soit 24 152 749 € actualisés. Total : 33 474 542 €.
Coût de remplacement. Reconstruction de 30 000 000 €, dépréciation de 15 %, terrain de 8 000 000 € : 30 000 000 × 0,85 + 8 000 000 = 33 500 000 €.
Multiplicateurs. RevPAR annuel de 120 × 365 = 43 800 €, multiplicateur de 4,5 : 43 800 × 150 × 4,5 = 29 565 000 €.
Répartition des revenus. Immobilier 1 800 000 € à 6 %, mobilier 300 000 € à 15 %, fonds 150 000 € à 20 % : 30 000 000 + 2 000 000 + 750 000 = 32 750 000 €.
Méthode hôtelière. Chiffre d’affaires théorique = 150 × 0,75 × 160 × 365 = 6 570 000 €. Loyer théorique à 25 % = 1 642 500 €. Valeur à 5,5 % = 29 863 636 €.
Synthèse
| Méthode | Valeur |
|---|---|
| Capitalisation du revenu | 34 615 385 € |
| Comparaison | 34 500 000 € |
| DCF | 33 474 542 € |
| Coût de remplacement | 33 500 000 € |
| Multiplicateurs | 29 565 000 € |
| Répartition des revenus | 32 750 000 € |
| Méthode hôtelière | 29 863 636 € |
La moyenne simple des sept résultats est de 32 609 795 €, soit une valeur arrondie de 32 600 000 €. L’écart entre le résultat le plus bas et le plus haut est d’environ 17 %, ce qui est courant pour un actif de ce type.
En pratique, je ne retiens pas une moyenne arithmétique. Les méthodes fondées sur les comptes réels (capitalisation, DCF) et la comparaison, lorsque des références fiables existent, pèsent davantage que les multiplicateurs ou le coût de remplacement, qui servent de contrôle. La méthode hôtelière est utile quand les comptes manquent ou reflètent un exploitant atypique. La pondération retenue est expliquée dans le rapport.
Pour aller plus loin
La page Expertise de fonds de commerce et de titres décrit la méthode que j’applique aux actifs d’exploitation. Sur le même thème, vous pouvez lire 6 exemples de modes de gestion hôtelière et Top 10 des enseignes hôtelières en France (2026).
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