Vous lisez qu’un appartement classé A à C vaut 1 400 €/m² de plus qu’un appartement classé F ou G, et vous en déduisez que la classe énergétique « vaut » ce montant. Le raisonnement est tentant, mais il repose sur une confusion entre corrélation et causalité. Après avoir examiné l’écart entre performances énergétiques théoriques et réelles, cet article montre pourquoi les écarts de prix observés entre classes ne mesurent pas l’effet du DPE seul, et comment l’expert s’y prend pour ne pas surestimer cet effet.
Les chiffres qui posent question
Une étude publiée en 2025 par un établissement bancaire luxembourgeois présentait les écarts de prix suivants entre logements classés A à C et logements classés F ou G, par région du Grand-Duché :
- Sud : +1 407 €/m² ;
- Centre : +1 304 €/m² ;
- Ouest : +979 €/m² ;
- Est : +976 €/m² ;
- Nord : +816 €/m².
La conclusion implicite est que les acquéreurs valorisent la performance énergétique à hauteur de ces montants. Ces chiffres sont exacts en tant que description du marché. Ce qu’ils ne disent pas, c’est ce qui explique l’écart.
Corrélation n’est pas causalité
Les variables confondantes
Un bien classé A à C est, dans la grande majorité des cas, un bien récent. Un bien classé F ou G est presque toujours un bien ancien. Comparer les prix par classe énergétique revient donc, en large part, à comparer des biens neufs et des biens anciens. Or l’âge d’un immeuble emporte avec lui bien d’autres différences que l’isolation :
La qualité constructive. Normes récentes, matériaux contemporains, acoustique, accessibilité, sécurité incendie, VMC double flux, domotique. Ces éléments sont valorisés par les acquéreurs indépendamment de la facture de chauffage.
L’état général. Un immeuble neuf n’a pas de ravalement à prévoir, pas de colonnes à remplacer, pas de toiture à reprendre. La classe énergétique est corrélée à l’absence de travaux à venir, ce qui est un facteur de prix en soi.
La conception. Plans optimisés, terrasses et balcons, stationnement intégré, ascenseur : autant de caractéristiques plus fréquentes dans les constructions récentes.
L’écart de prix entre classes agrège tout cela. Attribuer la totalité de l’écart à la seule performance énergétique, c’est compter plusieurs fois les mêmes causes.
Ce que l’acquéreur achète vraiment
Pour l’acquéreur, l’étiquette fonctionne comme un signal résumant la modernité du bien, son état présumé, sa conformité aux standards actuels et son risque d’obsolescence réglementaire. Il ne paie pas une lettre sur un diagnostic ; il paie l’ensemble des caractéristiques que cette lettre laisse supposer.
Isoler l’effet « pur » du DPE
Pour mesurer ce que vaut la performance énergétique seule, il faudrait comparer deux biens identiques en tout point (époque de construction, état, localisation, prestations) qui ne diffèrent que par leur classe. Cette configuration est rare sur un marché réel. Les études qui neutralisent partiellement les autres facteurs par des méthodes statistiques (régressions hédoniques) trouvent des effets nettement plus faibles que les écarts bruts, et très variables selon les segments.
Une lecture par segment
Résidentiel ancien. L’effet mesuré de la classe, une fois neutralisés l’état et la localisation, reste généralement limité. Ce qui pèse, c’est le risque réglementaire : la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 interdit la mise en location des logements G depuis le 1er janvier 2025, des F en 2028 et des E en 2034. Un bien loué ou destiné à la location porte cette échéance dans son prix ; un bien occupé par son propriétaire beaucoup moins.
Constructions neuves ou récentes. La prime observée est une prime de « modernité » globale, dont la performance énergétique n’est qu’une composante. Il est difficile de l’en extraire, et peu utile : ces biens ne sont pas concernés par les échéances de rénovation.
Bureaux et immobilier institutionnel. L’effet est plus net, de l’ordre de 5 % dans les études disponibles, parce que les contraintes réglementaires (décret tertiaire), les critères des investisseurs et les conditions de financement y sont plus stricts, et parce que l’obsolescence d’un immeuble non conforme est rapide.
Le facteur commun est donc moins le confort énergétique que le risque réglementaire et financier : échéances de location, conditions de crédit, coût de mise en conformité. Le DPE agit comme un indicateur de conformité future plus que comme une mesure de consommation.
Ce que disent les référentiels
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) rappelle à son § 1.17 que la « valeur verte » n’existe pas en tant que telle, mais que les critères environnementaux peuvent avoir une incidence positive ou négative sur la valeur dans certains marchés. Elle précise au Titre IV, § 1.6, que le DPE repose sur un calcul conventionnel qui ne mesure pas la consommation réelle.
Les EVS 2025 de TEGOVA vont dans le même sens. L’EVS 6 distingue le cas où aucune échéance légale ne pèse sur le bien, où la comparaison suffit, du cas où une échéance existe, où l’expert estime la valeur du bien supposé rénové et en déduit le coût des travaux. Dans les deux cas, la démarche part des transactions observées, pas d’un coefficient appliqué à une lettre.
Comment l’expert procède
Distinguer valeur énergétique réelle et valeur « signal ». Les factures des dernières années, lorsqu’elles sont communiquées, renseignent sur la consommation effective. L’étiquette renseigne sur les droits et contraintes attachés au bien. Les deux entrent dans l’analyse, séparément.
Choisir des comparables de même génération. Pour un appartement des années 1970 classé F, les références utiles sont des appartements des années 1960 à 1980 du même secteur, dont on observe la classe et le prix. Comparer avec un programme neuf voisin ne dit rien de l’effet de l’étiquette.
Chiffrer les travaux au cas par cas. Lorsque la méthode résiduelle s’impose, un audit ou des devis remplacent les ratios génériques. Les contraintes patrimoniales (secteur protégé, façade classée) ou de copropriété peuvent rendre certains travaux impossibles ou plus coûteux ; le rapport le dit.
Pour l’investissement locatif, raisonner en flux. Le coût de mise en conformité, sa date et la période éventuelle de non-location entrent dans les flux de trésorerie prévisionnels ; c’est sur cette base que se calculent le rendement et le taux de rendement interne, pas sur un rendement brut corrigé d’une décote forfaitaire.
Tenir une veille. Pratiques bancaires, décisions de justice sur les logements énergivores (rapports bailleur-locataire, responsabilité des diagnostiqueurs), évolutions des délais de vente par classe et par secteur : ces données bougent, et l’expert doit actualiser ses repères.
L’essentiel
Les écarts de prix entre classes énergétiques sont réels, mais ils mesurent principalement l’âge, l’état et la conception des biens. L’effet propre de la performance énergétique est plus faible et dépend surtout des contraintes réglementaires attachées au bien. Une expertise sérieuse ne convertit pas une lettre en pourcentage ; elle observe ce que le marché fait de biens comparables et explique pourquoi.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la méthode par comparaison telle que je l’applique. Sur le même thème, vous pouvez lire Rénovation énergétique : pourquoi les économies promises ne sont pas toujours au rendez-vous et Réforme du DPE 2026 : quel impact sur la valeur vénale ?.
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