Vous avez fait isoler vos murs ou remplacer vos fenêtres en espérant diviser votre facture par deux, et la baisse constatée est plus modeste. Ou vous achetez un bien rénové et vous vous demandez ce que valent les économies annoncées. Cet article résume ce que mesurent les statistiques publiques sur les consommations réelles après travaux, puis explique pourquoi la performance énergétique pèse néanmoins sur le financement et sur la valeur, et comment je la traite dans une évaluation.
Ce que mesurent les statistiques publiques
Une étude du Service des données et études statistiques (SDES), le service statistique du ministère chargé de la transition écologique, a comparé les consommations d’énergie réelles des ménages avant et après travaux avec les économies calculées de façon conventionnelle. Les résultats, publiés en 2025, sont nets : les économies constatées sont souvent deux fois moindres que les économies théoriques.
- Isolation des murs : environ 70 % des économies annoncées sont effectivement réalisées, le meilleur résultat.
- Isolation des combles : environ 50 %.
- Remplacement des fenêtres : environ 40 % seulement.
Plusieurs facteurs expliquent cet écart. Le premier est le comportement des occupants : un logement mieux isolé est souvent chauffé davantage, à une température plus confortable, ce que les économistes appellent l’effet rebond. Le deuxième est la qualité d’exécution des travaux, variable d’un chantier à l’autre. Le troisième tient aux hypothèses des calculs conventionnels, qui retiennent un climat et un usage standardisés, différents des conditions réelles.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre IV, § 1.6) fait le même constat à propos du DPE : celui-ci renseigne selon un calcul conventionnel, et « la méthodologie de calcul conventionnelle ne permet pas d’évaluer la consommation réelle des bâtiments ». Il reste un premier niveau d’information, obligatoire et opposable, mais il ne remplace pas les factures.
Pourquoi les banques s’y intéressent
Depuis 2024, les établissements de crédit européens publient leur « Green Asset Ratio », la part de leurs financements affectés à des actifs alignés sur la taxonomie européenne des activités durables. Pour l’immobilier résidentiel, l’alignement dépend notamment de la classe énergétique du bien financé. Les premiers ratios publiés étaient faibles, de l’ordre de 3 % des actifs.
Cette exigence de transparence, combinée à la révision du règlement européen sur les exigences de fonds propres (règlement (UE) 2024/1623), pousse les banques à mieux qualifier le risque énergétique de leurs garanties. Les EVS 2025 de TEGOVA en tirent les conséquences : la note d’orientation EVGN 2 décrit les critères d’évaluation prudents applicables aux prêts hypothécaires, et la Partie VI demande à l’expert de considérer les risques de transition, dont l’obsolescence énergétique.
Concrètement, à la date de cet article, plusieurs établissements appliquaient des conditions plus strictes aux biens classés F ou G, et certains offraient des conditions préférentielles aux biens performants. Ce n’est pas la consommation réelle qui est regardée, mais l’étiquette et l’échéance réglementaire qui lui est attachée.
L’effet sur les prix, secteur par secteur
Logement ancien. Les observatoires notariaux mesuraient, en 2025, une décote moyenne de l’ordre de 3 à 4 % pour les biens classés F ou G par rapport aux biens comparables mieux classés, avec de fortes variations selon les régions et le type de bien. Cette décote s’est accentuée à mesure que se rapprochaient les échéances de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 : interdiction de louer les logements G depuis le 1er janvier 2025, les F en 2028, les E en 2034.
Logement locatif. Les investisseurs anticipent ces échéances. Un bien F ou G destiné à la location se négocie en tenant compte du coût des travaux de mise en conformité, ce qui rejoint la méthode résiduelle décrite par l’EVS 6 des EVS 2025.
Bureaux. La prime attachée aux immeubles bien classés s’y est installée durablement ; les études de marché citaient, en 2025, un écart de l’ordre de 5 % entre un immeuble performant et un immeuble énergivore équivalent. Les contraintes du décret tertiaire et les critères des investisseurs institutionnels expliquent cet écart.
Résidentiel occupé par son propriétaire. L’effet reste plus modéré, mais il s’accentue dans les secteurs où l’offre permet aux acquéreurs d’être sélectifs.
La Charte le résume à son § 1.17 : la « valeur verte » n’existe pas en tant que telle, mais les critères environnementaux peuvent avoir une incidence positive ou négative sur la valeur selon les marchés. C’est cette incidence, observée dans les transactions, que l’expert doit mesurer.
Ce que j’en retiens dans une expertise
Le point de départ est la définition de la valeur vénale (Charte, Titre III, § 1.1) : le montant contre lequel le bien s’échangerait, à la date de l’évaluation, entre parties consentantes et informées. L’expert restitue ce que le marché fait de l’étiquette, pas ce qu’elle devrait valoir en théorie. Pour cela :
- je note la classe, la date du diagnostic et la méthode de calcul, car un DPE de 2020 et un DPE de 2026 ne se lisent pas de la même façon ;
- je demande, lorsqu’elles sont disponibles, les factures des trois dernières années, qui donnent la consommation réelle ;
- je vérifie si une échéance réglementaire s’applique au bien, selon qu’il est loué ou occupé ;
- je recherche des références de transactions portant sur des biens de classe comparable dans le même secteur, et je constate l’écart de prix effectif, qu’il soit faible ou marqué ;
- lorsque la méthode résiduelle s’impose, je m’appuie sur un audit ou des devis pour chiffrer les travaux, plutôt que sur un ratio au mètre carré.
Ce que cela signifie pour vous
Si vous vendez. Un bien F ou G n’est pas invendable ; il se vend avec une décote qui reflète le coût des travaux et l’échéance applicable. Disposer d’un audit énergétique et de devis permet d’objectiver la discussion.
Si vous achetez. Les économies annoncées après travaux sont à pondérer par les ordres de grandeur ci-dessus. Les factures réelles des dernières années sont une meilleure base que la seule étiquette. Le coût des travaux entre dans le budget global de l’opération.
Si vous rénovez. Les travaux dont l’efficacité mesurée est la plus proche des prévisions sont l’isolation des murs et de la toiture. Le remplacement des fenêtres seul produit les écarts les plus grands entre prévision et réalité. Des devis détaillés, comparés entre eux, valent mieux qu’une estimation théorique.
Si vous investissez. Les biens F et G ne sont intéressants que si le prix intègre pleinement les travaux, les délais et l’aléa réglementaire. Les biens C, D ou E avec un potentiel d’amélioration réaliste offrent un rapport risque-rendement plus lisible.
L’essentiel
Les économies d’énergie réelles après travaux sont souvent inférieures aux prévisions, d’un tiers à la moitié selon le type d’intervention. L’effet réglementaire et financier de la performance énergétique, lui, est bien réel, parce qu’il s’attache à l’étiquette et aux échéances légales, indépendamment de la consommation effective. Un bien mal classé garde une valeur ; il faut simplement la mesurer avec les bonnes données.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la méthode que j’applique. Sur le même thème, vous pouvez lire Corrélation DPE-prix : les limites méthodologiques de l’analyse immobilière et EVS 2025 : comment ces nouvelles règles d’expertise changent vos projets immobiliers.
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