Des échéances de prêt impayées, une mise en demeure, puis un commandement de payer valant saisie : à ce stade, le propriétaire se demande s’il peut encore éviter la vente forcée de son bien. Un arrêt de la Cour d’appel d’Orléans, rendu en 2018, montre ce qu’un juge attend de lui pour accorder un délai, et rappelle indirectement que la meilleure protection reste une mise en vente rapide, au prix du marché.
Les faits
En 2006, Madame Z. et son époux empruntent 130 000 € pour acquérir un bien. Le premier incident de paiement survient en 2014. En 2016, la banque les met en demeure de régler, sans résultat. En 2017, elle fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière, puis les assigne devant le juge de l’exécution de Tours.
En 2018, le juge valide la saisie et autorise une vente amiable sur autorisation judiciaire, en fixant un prix minimal de 250 000 €. Il refuse un délai de grâce et condamne Madame Z. à divers frais. Elle fait appel devant la Cour d’appel d’Orléans, invoque une éventuelle prescription et demande un nouveau délai de vingt-quatre mois.
La Cour écarte ses prétentions, jugées à deux reprises formulées « sans bonne foi ». Elle apporte néanmoins des précisions utiles sur la valeur vénale et sur la stratégie à adopter dans une telle situation.
Le cadre : saisie et vente amiable
La saisie immobilière est régie par le Code des procédures civiles d’exécution. Après le commandement, le juge de l’exécution tient une audience d’orientation au cours de laquelle il vérifie la créance et décide des modalités de la vente. Le débiteur peut demander à vendre lui-même son bien à l’amiable, sur autorisation du juge (article L. 322-1 du même code) ; le juge fixe alors un prix en deçà duquel le bien ne peut être vendu, et un délai pour y parvenir. À défaut de vente dans ce délai, la vente forcée aux enchères reprend son cours.
Un délai de grâce peut être sollicité sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Il n’est jamais de droit.
Première règle : vendre dès que nécessaire
Le premier impayé date de 2014 ; l’arrêt est rendu en 2018. Quatre années se sont écoulées sans que le bien soit vendu. Dans une saisie, ce temps travaille contre le propriétaire : les intérêts de retard courent, les frais de procédure s’ajoutent, et la marge de négociation se réduit.
Vendre tôt, c’est conserver la maîtrise du prix. Vendre tard, c’est laisser un tiers fixer un prix minimal, puis une mise à prix, dans des conditions qui ne sont plus celles du marché.
Deuxième règle : vendre au prix du marché
Le délai moyen de vente d’un logement en France est de l’ordre de trois mois. Ce délai varie peu selon les régions ; ce qui varie, c’est le prix. Un bien proposé à sa valeur vénale trouve preneur dans ce délai, à Paris comme en zone rurale.
J’ai en mémoire de nombreux exemples de maisons en très mauvais état, dans le centre du Finistère, vendues en quelques jours à 4 000 €, 6 000 € ou 10 000 € parce que les vendeurs avaient accepté l’estimation de leur notaire ou d’une agence. D’autres maisons comparables attendent depuis des années à 20 000 € ou 25 000 €.
La situation de Madame Z. relève de la même logique. Elle demande depuis longtemps un prix supérieur à la valeur de son bien, malgré l’urgence. Elle explique que « la nature du bien saisi, un hôtel particulier du XVIIe siècle, demande du temps ». Un bien atypique demande en effet une commercialisation adaptée, mais il ne déroge pas à la règle : proposé à 10 000 €, il partirait aussitôt ; à 50 000 € sans doute aussi ; la question est de savoir à quel prix il se vend en trois mois. C’est ce point d’équilibre entre l’offre et la demande que l’on appelle valeur vénale.
La Cour relève que Madame Z. « a bénéficié du délai de quatre mois accordé par le premier juge » sans conclure de vente. Quatre ans après ses premières difficultés, elle attend toujours un acquéreur qui couvrirait son prix d’achat, ses frais, ses droits de mutation et ses travaux. Or le marché ne tient pas compte de ce que le vendeur a dépensé, mais de ce que le bien vaut.
Valeur vénale et vente forcée
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, Titre III, §1.1) et les EVS 2025 (EVS 1) définissent la valeur vénale comme le montant auquel un bien s’échangerait entre un vendeur et un acquéreur consentants, après une commercialisation adéquate, sans contrainte. Lorsque le vendeur est soumis à un délai imposé, le prix obtenu relève du prix de vente forcée (Charte, Titre III, §1.12) : les acquéreurs, informés de la contrainte, modèrent leurs offres.
L’écart entre les deux peut être important. Le propriétaire qui vend tôt, à la valeur vénale, conserve cet écart. Celui qui attend la vente forcée le perd.
Comment obtenir un délai
Madame Z. demandait vingt-quatre mois supplémentaires. Le refus de la Cour était prévisible, mais ses motifs indiquent ce qu’un propriétaire doit produire.
Justifier la valeur du bien
La Cour note que Madame Z. « ne justifie pas de la valeur de son immeuble ». Un rapport d’expertise aurait permis de discuter le prix minimal fixé par le premier juge, et d’établir que le prix demandé était cohérent ou, au contraire, qu’il devait être ajusté. Ce rapport engage la responsabilité de son auteur et repose sur une visite et une méthode (Charte, Titre I, §1.1), ce qui le distingue d’un simple avis de valeur.
Justifier d’une vente imminente
La Cour relève aussi l’« absence de production de pièces permettant de penser que la vente pourrait intervenir très prochainement ». Sans compromis de vente, ou au moins une offre écrite et un financement en cours, il est difficile de convaincre un juge de patienter. On en revient au prix : proposé correctement, le bien aurait pu recevoir une offre depuis le précédent jugement.
Ce qu’il faut retenir
- Réagir au premier incident de paiement, avant la mise en demeure, en contactant la banque et, si besoin, un avocat.
- Mettre le bien en vente sans attendre, à sa valeur vénale, en s’appuyant sur une estimation et non sur le prix de revient.
- Se présenter devant le juge avec des pièces : un rapport d’expertise, des preuves de commercialisation, une offre ou un compromis.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission d’évaluation, y compris sous hypothèse de délai de vente contraint. Deux articles complètent celui-ci : comment est fixée la mise à prix dans une saisie immobilière et peut-on faire annuler une vente parce qu’on s’est fait avoir.
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