Depuis un arrêt de chambre mixte du 28 septembre 2012, la règle est connue : le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une seule partie. Deux arrêts récents en dessinent les limites. Le premier confirme que la règle s’applique même à une expertise amiable contradictoire, mais l’écarte quand le fait constaté n’est pas discuté. Le second l’écarte quand l’expert a été choisi d’un commun accord en application du contrat. Pour qui commande une évaluation destinée à un procès, ces nuances comptent.
Le principe
La règle découle de l’article 16 du Code de procédure civile, qui impose au juge de faire respecter le principe de la contradiction. Une expertise commandée par une partie, hors de tout cadre judiciaire, n’offre pas à l’adversaire les garanties d’une expertise ordonnée par le juge, où l’expert est désigné par le tribunal, tenu à l’impartialité (article 237) et doit prendre en compte les observations des parties (article 276). Le rapport unilatéral est recevable comme élément de preuve, mais il doit être corroboré par d’autres éléments.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière distingue d’ailleurs trois formats : l’expertise amiable unilatérale, où seul le client est informé ; l’expertise amiable conjointe, demandée par deux parties ou plus ; l’expertise judiciaire, sur désignation d’un magistrat (6e édition, novembre 2025, Titre I, § 1.1).
Premier arrêt : une expertise contradictoire reste une expertise de partie, sauf si le fait n’est pas contesté
Dans une vente de véhicule d’occasion, l’assureur de l’acquéreur avait fait réaliser une expertise amiable « au contradictoire » de la venderesse, qui concluait à une modification du kilométrage avant la vente. Le tribunal a prononcé la résolution de la vente au vu de ce seul rapport.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 1re civ., 15 octobre 2025, n° 24-15.281, publié au bulletin), mais en énonçant une règle à deux temps : « si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, il en va différemment si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties ». En l’espèce, la venderesse ne contestait pas la modification du kilométrage ; le tribunal pouvait donc se fonder sur l’expertise.
La leçon est double. Convoquer l’adversaire à une expertise amiable ne suffit pas, à elle seule, à donner au rapport la valeur d’une expertise judiciaire. Mais lorsque les faits constatés ne sont pas discutés, le rapport peut fonder la décision.
Second arrêt : l’expert choisi d’un commun accord en application du contrat
Des maîtres d’ouvrage avaient assigné leur maître d’œuvre en réparation. La cour d’appel s’était fondée sur une expertise amiable réalisée en application d’une clause du contrat de maîtrise d’œuvre, qui imposait le recours à un expert choisi d’un commun accord avant tout contentieux. Le maître d’œuvre reprochait aux juges de s’être fondés exclusivement sur cette expertise.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-22.803, publié au bulletin) : « il en va différemment lorsque l’expertise a été diligentée en application du contrat conclu par les parties par un expert choisi d’un commun accord ». Le juge apprécie alors souverainement la valeur et la portée des conclusions de cette expertise.
Ce que cela change pour une évaluation immobilière
Le rapport unilatéral garde son utilité, pour négocier, pour préparer une assignation ou des dires, pour donner au juge des éléments qu’il pourra recouper avec d’autres pièces. Il ne suffit pas, seul, à emporter la décision sur un point contesté.
L’expertise conjointe pèse davantage, surtout lorsque les deux parties ont choisi l’expert ensemble et ont défini sa mission par écrit. Le second arrêt montre qu’un expert désigné d’un commun accord en application d’une convention produit un rapport sur lequel le juge peut s’appuyer. Une clause de ce type peut être insérée dans un bail, un pacte d’associés, une convention de divorce ou un protocole. Les articles 1592 et 1843-4 du Code civil organisent des mécanismes voisins pour la fixation d’un prix ou d’une valeur de droits sociaux.
La qualité du rapport reste la condition de tout. Un rapport conjoint ne vaut que par ses comparables identifiés, ses méthodes explicites et ses hypothèses écrites, comme le demande la Charte (Titre I, § 4.1.1) et comme le rappellent les EVS 2025 pour le contenu du rapport (EVS 5). C’est ce qui permet au juge, et à la partie adverse, de le vérifier.
Pour aller plus loin
La page Expertise judiciaire, expertise conjointe et assistance de partie décrit chaque format, son délai et son tarif. Sur le même thème : L’indépendance de l’expert doit être appréciée de manière concrète et non présumée et Quels éléments contient un rapport d’expertise ?. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 15 octobre 2025 et 8 janvier 2026.
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