Quand un bail commercial arrive à expiration et que le preneur reste dans les lieux, il ne paie plus un loyer mais une indemnité d’occupation. Sa base est la valeur locative, et non le dernier loyer, sauf convention contraire. Deux arrêts publiés de la troisième chambre civile, rendus à onze mois d’intervalle, précisent à partir de quand cette indemnité est due lorsque le bailleur exerce son droit d’option, et comment la valeur locative doit être calculée quand le bail a transféré la taxe foncière au preneur.
Le cadre
L’article L. 145-28 du Code de commerce prévoit que le locataire qui se maintient dans les lieux en attendant le paiement de l’indemnité d’éviction est redevable, dès l’expiration du bail, d’une indemnité d’occupation distincte du loyer, qui correspond, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33.
L’article L. 145-57, alinéa 2, organise le droit d’option : dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, le bailleur peut refuser le renouvellement, ou le locataire y renoncer. Le bailleur qui avait accepté le principe du renouvellement peut donc, après avoir vu le loyer fixé à un niveau qui ne lui convient pas, changer d’avis et évincer le preneur, moyennant l’indemnité d’éviction.
Premier arrêt : l’indemnité remonte à l’expiration du bail
Un local commercial était loué depuis le 1er février 2005. Le preneur avait demandé le renouvellement à effet du 1er janvier 2015. Le bailleur avait réclamé un loyer déplafonné, mais un arrêt irrévocable du 1er décembre 2016 avait fixé le loyer selon les règles du plafonnement. Le 26 janvier 2017, le bailleur a exercé son droit d’option et demandé une indemnité d’occupation égale à la valeur locative depuis le 1er janvier 2015. La cour d’appel de Bourges n’avait retenu la valeur locative qu’à compter du 1er janvier 2016.
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au bulletin). Elle énonce que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ».
Autrement dit, l’option efface le loyer pour toute la période écoulée depuis l’expiration du bail. Si la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, le preneur doit un complément sur toute la période ; si elle est inférieure, c’est le bailleur qui restitue. Dans cette affaire, l’écart pour la seule année 2015 était de 3 700,50 euros.
Second arrêt : la taxe foncière transférée pèse sur la valeur locative
Un bailleur avait délivré à une enseigne de sport un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er juillet 2015. Le 26 septembre 2017, le preneur a exercé son droit d’option en annonçant qu’il libérerait les locaux le 30 novembre 2017, et a demandé la fixation de l’indemnité d’occupation due entre ces deux dates, à la valeur locative, ainsi que la restitution du trop-versé. Le bail mettait la taxe foncière à la charge du preneur. La cour d’appel de Grenoble avait refusé d’en tenir compte dans la valeur locative.
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, publié au bulletin). Elle rappelle que la valeur locative se détermine « au regard des obligations respectives des parties » (article L. 145-33) et que les obligations normalement à la charge du bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent « un facteur de diminution de la valeur locative » (article R. 145-8). Puis elle pose la règle : « Si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire. » La condamnation du bailleur à restituer 230 455,39 euros est cassée, l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Lyon.
Ce que cela change dans le rapport
La période à évaluer commence à l’expiration du bail. Dès qu’un droit d’option est exercé, l’expert établit la valeur locative à la date d’expiration du bail, puis suit son évolution jusqu’au départ du preneur ou au paiement de l’indemnité d’éviction, année par année si le marché a bougé. Le calcul du trop-perçu ou du complément se fait sur toute la période.
La valeur locative est celle de l’article L. 145-33, pas le loyer de marché brut. Les cinq éléments du texte s’appliquent : caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage. La taxe foncière transférée sans contrepartie, comme toute charge du bailleur reportée sur le preneur, vient en diminution. Le rapport le chiffre en montant annuel et le déduit explicitement, référence par référence.
Les références doivent être homogènes. Comparer un loyer de marché « taxe foncière comprise à la charge du preneur » avec un loyer où le bailleur la conserve fausse la comparaison. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière recommande d’analyser les revenus en distinguant loyers bruts, nets et triple nets (6e édition, novembre 2025, Titre III, chapitre 7), et définit la valeur locative de marché au Titre III, § 1.4 ; les European Valuation Standards 2025 en donnent la définition à l’EVS 1.
La précarité de l’occupation se discute. L’indemnité d’occupation statutaire est fixée à la valeur locative, sans abattement automatique pour précarité ; certains juges du fond en admettent un, d’autres non. Le rapport présente la valeur locative pleine et, s’il est demandé, l’effet d’un abattement, en le motivant.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit le rapport de valeur locative, son délai et son tarif ; la page Indemnité d’éviction traite du chiffrage de l’éviction et de l’indemnité d’occupation qui l’accompagne. Sur le même thème : Bail commercial prolongé au-delà de douze ans : pas de lissage du loyer déplafonné. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 27 février 2025 et 29 janvier 2026.
Et maintenant
Un preneur se maintient dans les lieux après le congé, ou un droit d'option vient d'être exercé ?
Bailleur ou preneur, je chiffre l'indemnité d'occupation à la valeur locative, période par période, en tenant compte des charges transférées et des références de loyers vérifiables.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
