La valeur locative d’un local commercial n’est pas seulement une question de mètres carrés et de références. Les obligations respectives des parties en font partie, et chaque clause du bail peut la faire monter ou descendre. Deux arrêts récents de la troisième chambre civile tracent des limites : le loyer payé d’avance n’est pas, en soi, un facteur de diminution ; et le loyer binaire, fixe plus pourcentage du chiffre d’affaires, ne relève du juge des loyers que si les parties l’ont voulu.
Premier arrêt : neuf mois de loyer d’avance, mais pas de minoration
Une confiserie louait des locaux à usage d’usine, de magasin et de bureaux. Au renouvellement, le bailleur avait accepté le principe mais les parties ne s’entendaient pas sur le loyer ; la locataire a saisi le juge des loyers commerciaux pour le faire fixer, à la baisse, à compter du 1er octobre 2018. Elle faisait valoir que le bail lui imposait un loyer trimestriel payable d’avance et un dépôt de garantie de six mois toutes taxes comprises, soit neuf mois d’avance au total : une obligation excédant la loi et les usages, qui devait, selon elle, minorer la valeur locative.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394, publié au bulletin). Elle rappelle d’abord la règle : « du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce). Puis elle oppose l’article L. 145-40 : les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant deux termes de loyer. Conclusion : « Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. »
Second arrêt : le loyer binaire reste dans la convention
Une enseigne de prêt-à-porter louait un local depuis un bail du 29 septembre 2002, moyennant un loyer composé d’une part fixe et d’une part variable calculée en pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes. Au renouvellement, elle a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le prix du bail renouvelé, en soutenant que la clause 4.1 du bail définissait la part fixe comme « un minimum garanti correspondant à la valeur locative », ce qui rendait le juge compétent.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). La révision de la part fixe d’un loyer binaire « n’était régie que par la convention des parties », et le juge des loyers ne peut appliquer l’article L. 145-33 « que si les parties en avaient manifesté la volonté ». La cour d’appel de Douai a souverainement interprété le bail et retenu que « les parties ne s’étaient pas accordées » pour confier au juge la fixation du prix du bail renouvelé.
Ce que l’expert en retient
Chaque clause du bail se lit à la lumière de sa contrepartie. Le transfert de la taxe foncière sans contrepartie diminue la valeur locative (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227). Le loyer payé d’avance, lui, a une contrepartie légale, les intérêts de l’article L. 145-40, et ne diminue rien par lui-même. L’expert ne peut donc pas appliquer un abattement général « pour clauses défavorables » : il liste les obligations du preneur, écarte celles qui ont une contrepartie et chiffre les autres.
Le loyer binaire s’évalue en deux temps. Si le bail soumet expressément le minimum garanti à la valeur locative de l’article L. 145-33, le rapport établit cette valeur ; sinon, le rapport peut chiffrer la valeur locative à titre d’information pour la négociation, mais il doit indiquer que le juge des loyers n’est pas compétent pour l’imposer. La méthode par les ratios professionnels, décrite par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 2.9), et le taux d’effort (Titre III, chapitre 9) servent alors à vérifier la cohérence entre la part fixe, la part variable et le chiffre d’affaires du local.
Les références doivent tenir compte des mêmes clauses. Une référence de loyer conclue avec un dépôt de garantie d’un mois et une autre avec six mois d’avance ne sont comparables qu’une fois ce point neutralisé, ce qui, d’après l’arrêt du 7 mai 2025, revient à ne rien retrancher. La valeur locative de marché est définie par la Charte au Titre III, § 1.4, et par les European Valuation Standards 2025 à l’EVS 1.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit le rapport de valeur locative, son délai et son tarif. Sur le même thème : Déplafonnement du loyer : deux arrêts de 2025 sur la modification notable et Indemnité d’occupation après le bail commercial : deux arrêts qui changent le calcul. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 7 mai 2025 et 18 juin 2026.
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