Vous préparez un achat immobilier et vous vous demandez comment obtenir un bon taux, et surtout ce que ce taux change à la valeur du bien que vous visez. Cet article a été écrit en octobre 2019, à un moment où les taux de crédit atteignaient un plancher historique. Je l’ai conservé pour son raisonnement, qui reste valable quel que soit le niveau des taux : comprendre ce qui les fait bouger, préparer son dossier, et mesurer leur effet sur les prix. Les chiffres cités sont ceux de l’époque, présentés comme tels.
Le contexte de 2019 : dix ans de baisse
En 2009, les taux des crédits immobiliers avoisinaient 4,5 %. Dix ans plus tard, ils étaient passés sous le seuil symbolique de 2 %. Cette baisse a mécaniquement élargi la capacité d’emprunt des ménages : à mensualité égale, un acquéreur pouvait financer un bien nettement plus cher en 2019 qu’en 2009.
Cette période s’est achevée en 2022, avec une remontée rapide des taux directeurs de la Banque centrale européenne. Le raisonnement qui suit vaut donc dans les deux sens : ce qui a soutenu les prix pendant dix ans peut les freiner lorsque le crédit se renchérit.
Préparer sa demande de crédit
Des taux bas ne garantissent pas l’obtention d’un prêt. La banque prête à un ménage, pas à un bien, et elle apprécie d’abord le risque de non-remboursement. Un dossier préparé rassure et se négocie mieux.
Simuler avant de solliciter
Une simulation de crédit permet d’estimer sa capacité d’emprunt et la mensualité supportable. Elle sert à trois choses : définir un budget réaliste, cadrer la recherche du bien, et arriver devant le conseiller avec un projet cohérent. Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière encadrent le taux d’effort (35 % des revenus, assurance comprise) et la durée des prêts (25 ans en règle générale), avec une marge de dérogation limitée pour les banques. Ces plafonds n’existaient pas encore sous cette forme en 2019, mais ils sont aujourd’hui le premier filtre de tout dossier.
Passer par un courtier
Le courtier est un intermédiaire entre l’emprunteur et les établissements prêteurs. Il compare les offres, présente le dossier et négocie le taux, l’assurance et les frais. Cette aide est utile à ceux qui découvrent le fonctionnement du crédit ou qui manquent de temps pour consulter plusieurs banques. Elle a un coût, en général facturé à l’emprunteur ou pris en charge par la banque sous forme de commission ; il est utile de le demander dès le premier rendez-vous.
L’assurance emprunteur
La législation sur l’assurance de prêt s’est assouplie par étapes. Depuis la loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, l’emprunteur peut résilier son contrat d’assurance à tout moment pour en souscrire un autre présentant des garanties équivalentes. Sur un prêt long, l’assurance pèse souvent autant que la négociation de quelques dixièmes de point sur le taux nominal.
Ce qui fait bouger les taux
Le rôle de la Banque centrale européenne
La BCE fixe ses taux directeurs, c’est-à-dire les conditions auxquelles elle prête aux banques ou rémunère leurs dépôts. Ces taux influencent directement l’Euribor, le taux auquel les banques se prêtent entre elles, et par ricochet le coût de la ressource que les banques transforment en crédits immobiliers.
Entre 2014 et 2019, la BCE a maintenu des taux directeurs nuls ou négatifs. Prêter à une autre banque ou déposer ses liquidités auprès de la banque centrale rapportait peu, voire coûtait. Les banques ont donc privilégié le crédit aux particuliers, même à des taux très faibles, ce qui explique la baisse continue observée sur la période.
La limite : la rentabilité des banques
En 2019, la marge des banques sur le crédit immobilier était devenue très mince. Une nouvelle baisse notable paraissait improbable, tout comme une remontée immédiate. Le scénario le plus raisonnable était alors une stagnation. Avec le recul, cette lecture s’est vérifiée jusqu’en 2021, avant que l’inflation et la réponse de la BCE ne modifient la donne. Ceci rappelle qu’une prévision de taux est toujours conditionnelle : elle dépend de la politique monétaire, elle-même dépendante de l’inflation.
Le taux d’usure
Un dernier mécanisme mérite d’être connu. La loi interdit de prêter à un taux annuel effectif global qui excède d’un tiers le taux moyen pratiqué le trimestre précédent (article L. 314-6 du Code de la consommation). Ce plafond, dit taux d’usure, protège l’emprunteur, mais il peut aussi bloquer certains dossiers lorsque les taux remontent vite, comme en 2022 et 2023.
Taux de crédit et valeur des biens
Ce point est celui qui concerne le plus directement mon activité. Lorsqu’un expert détermine une valeur vénale, il analyse les transactions récentes de biens comparables (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, Titre III, §2.1). Or ces transactions ont été financées aux conditions de crédit du moment. Un marché où l’on emprunte à 1,5 % ne produit pas les mêmes prix qu’un marché à 4 %.
Trois conséquences pratiques :
- La date de valeur compte. Une estimation de 2021 ne peut pas être reprise telle quelle en 2024. La Charte recommande d’ailleurs une nouvelle visite au-delà de deux années et une actualisation formalisée entre-temps (Titre II, chapitre 5).
- Les références doivent être contemporaines. Comparer un bien à des ventes signées avant un retournement des taux conduit à une valeur décalée. L’expert le signale et pondère ses références en conséquence.
- Pour un prêteur, la valeur de marché n’est pas la seule base. Les EVS 2025 (EVGN 2) et la Charte (Titre III, §1.15 et §1.16) décrivent la valeur hypothécaire et la valeur prudente, qui écartent les éléments spéculatifs et retiennent une appréciation durable du bien sur la durée du prêt. C’est cette valeur que la banque retient pour mesurer sa garantie, indépendamment du prix payé.
Ce qu’il faut retenir
Les taux bas de 2019 ont facilité l’accès à la propriété et soutenu les prix. Ils n’ont pas rendu tout achat pertinent pour autant. Le prix reste à apprécier au regard du marché local, de l’état du bien et de la durée de détention envisagée. Un dossier de crédit bien préparé, une assurance négociée et une lecture lucide de l’évolution des taux constituent les leviers à la portée de tout acquéreur. La question de la valeur du bien, elle, relève d’une analyse distincte, que le niveau des taux ne remplace pas.
Pour aller plus loin
La page Méthode décrit comment une valeur vénale est établie et actualisée. Deux articles prolongent ce sujet : comment estimer le prix moyen d’un bien immobilier sur votre commune et les éléments d’un rapport d’expertise.
Et maintenant
Cette question se pose dans votre dossier ?
Décrivez votre situation en trois questions. Je vous réponds par email ou par téléphone pour vous dire quel rapport y répond, dans quel délai et à quel prix.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
