Méthode
Deux indices par commune : comment ils sont calculés, et ce qu’ils ne disent pas
Les pages communes rassemblent des données publiques et les résument en deux nombres. Cette page publie la recette complète, pour que chacun puisse la vérifier ou la contester. Un indice décrit une commune ; il ne décrit jamais un bien.
Principe
Chaque composante est convertie en rang centile dans le département : 0 pour la commune la moins favorable, 100 pour la plus favorable, 50 pour la médiane. Ce choix rend les composantes comparables entre elles (un taux de chômage et un rendement locatif n’ont pas la même unité) et évite qu’une valeur extrême écrase les autres. L’indice est la moyenne pondérée des composantes disponibles. Quand une composante manque (donnée non publiée pour une petite commune, par exemple), elle est retirée et les poids des autres sont renormalisés ; la page indique alors la part du poids total couverte. Un indice n’est pas calculé si moins de la moitié du poids est disponible.
Les rangs sont calculés parmi les communes du département qui disposent de la donnée. Une commune classée 80 sur l’attractivité résidentielle est donc mieux placée que 80 % des communes de son département sur les composantes retenues, ni plus ni moins.
Indice d’attractivité résidentielle
| Composante | Poids | Sens | Source |
|---|---|---|---|
| Évolution de la population 2012-2023 | 20 % | plus la population croît, mieux c’est | INSEE, recensement et Filosofi |
| Niveau de vie médian | 20 % | plus le niveau de vie médian est élevé, mieux c’est | INSEE, recensement et Filosofi |
| Prix médian d’une maison en années de revenu | 20 % | moins la maison médiane coûte d’années de revenu, mieux c’est | DVF (prix médian) et INSEE Filosofi (niveau de vie) |
| Taux de chômage | 15 % | moins il y a de chômage, mieux c’est | INSEE, recensement et Filosofi |
| Atteintes aux biens et aux personnes pour 1 000 habitants | 15 % | moins il y a de faits pour 1 000 habitants, mieux c’est | SSMSI, base communale |
| Part des logements vacants | 5 % | moins il y a de logements vacants, mieux c’est | INSEE, recensement et Filosofi |
| Part des résidences secondaires | 5 % | moins la commune dépend des résidences secondaires, mieux c’est | INSEE, recensement et Filosofi |
La composante sécurité additionne quatre atteintes publiées pour la plupart des communes (cambriolages de logement, vols sans violence contre des personnes, destructions et dégradations volontaires, violences physiques hors cadre familial), rapportées à 1 000 habitants. Les autres indicateurs sont affichés sur la page mais ne comptent pas, car ils sont trop souvent masqués par le secret statistique dans les petites communes ; quand l’un des quatre manque, la composante n’est pas calculée.
L’accessibilité du prix est le prix médian d’une maison (DVF, 2021 à 2025) divisé par le revenu annuel d’un ménage type de deux adultes au niveau de vie médian de la commune (1,5 unité de consommation). La capacité d’emprunt affichée sur les pages retient 33 % de ce revenu, la durée moyenne et le taux moyen des crédits publiés par l’Observatoire Crédit Logement / CSA, hors apport et hors assurance.
Indice d’intérêt locatif
| Composante | Poids | Sens | Source |
|---|---|---|---|
| Rendement locatif brut | 30 % | plus le rendement brut est élevé, mieux c’est | Carte des loyers 2024 (loyer) et DVF (prix au m²) |
| Évolution du prix médian des maisons | 15 % | plus les prix ont progressé de 2021 à 2025, mieux c’est | DVF |
| Nombre de ventes (liquidité du marché) | 15 % | plus il y a de ventes, plus il est facile d’acheter et de revendre | DVF |
| Évolution de la population 2012-2023 | 15 % | plus la population croît, plus la demande locative est soutenue | INSEE, recensement |
| Zonage ABC (tension du marché) | 15 % | A bis 100, A 90, B1 75, B2 50, C 25 : la tension du marché reconnue par l’État | Arrêté de zonage ABC en vigueur |
| Part des logements vacants | 10 % | moins il y a de logements vacants, moins le risque de vacance locative est élevé | INSEE, recensement |
Le rendement brut est le loyer médian estimé au m² multiplié par douze, divisé par le prix médian DVF au m² du même type de bien ; la composante retient le meilleur des deux types (maison ou appartement). Il ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni de la vacance, ni des travaux de rénovation énergétique désormais nécessaires pour louer.
Limites
- Les données ont des millésimes différents : recensement 2023, Filosofi 2023, loyers 2024, délinquance de l’année la plus récente publiée, ventes 2021 à 2025. Elles sont indiquées sur chaque page.
- Les loyers sont des loyers d’annonce estimés par un modèle du ministère du Logement ; dans les petites communes, l’estimation est faite à l’échelle d’une maille de plusieurs communes, ce qui est signalé.
- Les rangs sont départementaux : un même chiffre donne un rang différent dans le Finistère et en Ille-et-Vilaine.
- Les poids sont un choix éditorial, pas une vérité scientifique. Ils sont publiés pour être discutés.
- Aucun indice ne remplace la visite d’un bien ni l’analyse de ses comparables. C’est précisément le travail d’une expertise en valeur vénale.
Une commune n’est pas un bien
Les indices situent un marché. Pour un bien précis, je compare les ventes de la rue, j’ajuste et je justifie.