Vous demandez une somme en justice, ou vous contestez celle qu’on vous réclame : il vous faut la justifier. Un rapport d’expertise ou un devis renforce l’argumentation, et il revient alors à l’autre partie de démontrer un montant différent. Les rapports d’expertise proposent pourtant souvent des abattements en pourcentage pour tenir compte de l’état d’un bien, de travaux à prévoir ou d’une pollution. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 8 septembre 2022 (RG n° 21/130177), rendu en matière de préemption, montre ce que l’on gagne à chiffrer et ce que l’on risque à se contenter d’un pourcentage.
Le cadre : la fixation judiciaire du prix en cas de préemption
Lorsqu’une commune exerce son droit de préemption à un prix inférieur à celui de la déclaration d’intention d’aliéner et que le vendeur refuse, le prix est fixé par le juge de l’expropriation (Code de l’urbanisme, article L. 213-4). Le juge s’appuie sur les conclusions des parties, sur l’avis du commissaire du Gouvernement et, s’il l’ordonne, sur une expertise.
Chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention (Code de procédure civile, article 9). Celui qui demande une déduction pour travaux doit donc établir que les travaux sont nécessaires et ce qu’ils coûtent.
L’affaire
Une SCI vend un terrain de 23 844 m² et dépose une déclaration d’intention d’aliéner au prix de 1 400 000 €. La ville préempte au prix de 476 880 €. La SCI refuse et le juge de l’expropriation est saisi. Après expertise, le premier juge fixe le prix à 1 144 512 €.
La ville fait appel. Elle demande notamment un abattement de 22 % pour le désencombrement et la dépollution du site.
Un abattement pour des travaux qu’il était possible de chiffrer
Le commissaire du Gouvernement relève qu’« aucune donnée assez précise à ce jour ne permet de déterminer un éventuel coût de dépollution ». La ville explique l’absence de chiffrage par l’absence d’accès au site. Un audit de pollution avait pourtant été réalisé, et cet audit recommandait précisément de chiffrer les coûts de dépollution. Il était donc vraisemblablement possible d’obtenir un devis ou une estimation technique, quitte à demander au juge une mesure d’instruction pour y accéder.
C’est le point qui retient mon attention. Un abattement en pourcentage exprime une opinion ; un devis exprime un coût. Face à un juge, le second pèse davantage que la première, parce qu’il peut être discuté poste par poste.
La solution retenue par la cour
La cour raisonne en trois temps.
Une valeur unitaire et un abattement pour occupation. Elle retient 60 € par m², soit 23 844 m² × 60 € = 1 430 640 €, puis applique un abattement de 20 % pour occupation, car le terrain supporte des baux de longue durée : 1 144 512 €. C’est le chiffre du premier juge.
Des frais de démolition chiffrés. Elle déduit 50 400 € de frais de démolition (80 € × 630 m²), montant qu’aucune partie ne semblait contester. La déduction est logique : le coût est identifié, mesuré, et personne ne le discute. On arrive à 1 094 112 €.
Un abattement forfaitaire pour pollution. Pour la dépollution, en revanche, la cour se contente d’un abattement de 10 %, fixé « en l’état des constatations de l’audit ». Sur la valeur brute du terrain, cela représente 143 064 €, et le prix retenu ressort à 951 048 €.
La démarche est compréhensible : la cour cherche à clore l’affaire avec un montant crédible. Mais elle traite différemment deux postes de même nature. Les frais de démolition sont déduits pour leur coût réel ; les frais de dépollution le sont pour un pourcentage, alors que l’audit lui-même appelait un chiffrage. Un pourcentage reste par construction discutable : 10 % plutôt que 5 % ou 22 %, personne ne peut le démontrer.
Ce que chaque partie aurait pu faire
Pour protéger ses intérêts, la SCI pouvait faire évaluer précisément les coûts de dépollution. Avec un devis ou une étude de faisabilité, elle aurait pu soutenir que le coût réel était inférieur à 143 064 €, ou au moins fixer le débat sur des chiffres. Sans chiffrage, elle a subi un forfait qu’elle ne pouvait pas contester autrement qu’en opinion.
La ville, de son côté, aurait pu obtenir davantage que 10 % si elle avait démontré un coût de dépollution supérieur. Elle demandait 22 % ; faute de justification, elle n’a pas été suivie.
L’absence d’évaluation précise finit toujours par pénaliser l’une des parties, sans que l’on sache à l’avance laquelle.
Ce que fait l’expert en évaluation
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) précise que les diagnostics de pollution des sols et l’évaluation des risques environnementaux ne relèvent pas de l’expertise en évaluation immobilière et nécessitent des spécialistes qualifiés et assurés (Titre II, chapitre 10). L’expert doit en revanche signaler toute contamination potentielle sur ou près du bien, exigence que l’on retrouve dans les EVS 2025 (EVS 5, §4.2.5).
Concrètement, lorsque des travaux ou une dépollution pèsent sur la valeur, la démarche que je retiens est la suivante :
- identifier le poste et sa cause (vétusté, mise aux normes, désamiantage, démolition, dépollution) ;
- obtenir un chiffrage par un professionnel du poste concerné : devis d’entreprise, étude d’un bureau spécialisé, ou à défaut ratio documenté ;
- déduire ce coût de la valeur hors travaux, en indiquant la source et la date du chiffrage ;
- réserver l’abattement en pourcentage aux cas où aucun chiffrage n’est possible, en expliquant pourquoi et en encadrant le taux par des références.
Un abattement forfaitaire n’est pas illégitime en soi. Il devient fragile dès lors qu’un chiffrage était accessible. Le rapport qui explique ce qu’il a chiffré, ce qu’il n’a pas pu chiffrer et pourquoi, donne au juge ce dont il a besoin pour trancher sur des faits plutôt que sur des opinions.
Pour aller plus loin
L’évaluation des travaux et des préjudices qui affectent un bien est présentée sur la page Préjudices immobiliers. Sur le même thème : comment estimer le prix moyen d’un bien sur votre commune et quels éléments contient un rapport d’expertise.
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