Votre bail commercial prévoit que le loyer augmentera de 4,5 % chaque 1er janvier, sans référence à un indice. Bailleur, vous vous demandez si cette clause tiendra ; locataire, vous vous demandez si vous pouvez la faire écarter. La Cour de cassation a répondu par un arrêt de la troisième chambre civile du 22 juin 2022. Cet article explique la décision, la distinction qu’elle opère avec les clauses d’indexation, et ce qu’elle change dans l’évaluation d’un local commercial.
Le litige
Un bail commercial stipulait que « le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement de 4,5 % le premier janvier de chaque année ». Le locataire demandait que cette clause soit réputée non écrite. Son argument : une clause faisant varier le loyer automatiquement doit respecter les règles applicables aux clauses d’échelle mobile, et notamment la possibilité de demander la révision du loyer lorsque le jeu de la clause conduit à une variation de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé (article L. 145-39 du Code de commerce), ainsi que les règles du Code monétaire et financier sur les indices autorisés (article L. 112-1).
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel d’avoir jugé la clause valable. Elle retient que l’augmentation forfaitaire prévue au contrat n’est pas une clause d’indexation : elle ne fait référence à aucun indice extérieur et fixe à l’avance, au moment de la signature, l’évolution du loyer. Les règles propres aux clauses d’échelle mobile ne lui sont donc pas applicables.
Indexation et augmentation forfaitaire : la distinction
La clause d’indexation (ou d’échelle mobile) fait varier le loyer en fonction d’un indice économique, en pratique l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Elle est encadrée : l’indice doit être en relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties (article L. 112-2 du Code monétaire et financier), et chaque partie peut demander la révision judiciaire du loyer lorsque la variation dépasse un quart (article L. 145-39 du Code de commerce). La jurisprudence sanctionne par ailleurs les clauses qui ne jouent qu’à la hausse.
La clause d’augmentation forfaitaire prévoit une progression prédéterminée, en pourcentage ou en montant, indépendante de tout indice. Elle s’apparente au bail « à paliers », dans lequel les parties conviennent dès l’origine du loyer de chaque période. Le loyer n’est pas indexé ; il est simplement fixé par avance, année après année.
La Cour de cassation confirme ainsi la liberté des parties dans la détermination de l’évolution du loyer, dès lors que cette évolution est clairement définie au contrat et qu’elle n’est pas liée à un indice extérieur.
Ce que la clause ne fait pas
La clause d’augmentation forfaitaire ne remplace pas les mécanismes du statut des baux commerciaux. La révision triennale reste possible à la demande de l’une ou l’autre partie (article L. 145-38 du Code de commerce), et le loyer du bail renouvelé est fixé selon les règles des articles L. 145-33 et L. 145-34, avec le plafonnement et ses exceptions. Une clause d’augmentation forfaitaire ne fixe pas non plus la valeur locative : elle fixe un loyer contractuel, qui peut s’en écarter au fil du temps.
Conséquences pour l’évaluation
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) définit la valeur locative de marché comme le montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise, dans le cadre d’un bail nouveau (Titre III, § 1.4). Elle distingue le loyer facial du loyer économique (§ 1.5). L’EVS 1 des European Valuation Standards 2025 retient une définition équivalente de la valeur locative de marché. Le loyer contractuel, lui, est une donnée du bail.
Pour l’expert, cette décision a plusieurs implications pratiques.
Lire le bail avant de calculer. La nature de la clause d’évolution du loyer (indexation, augmentation forfaitaire, paliers, loyer variable) détermine la trajectoire des revenus futurs et les risques attachés. Une clause forfaitaire à 4,5 % par an dans une période d’inflation faible produit, au bout de quelques années, un loyer très supérieur à ce qu’aurait donné l’ILC.
Mesurer l’écart entre loyer contractuel et valeur locative. Un loyer qui progresse mécaniquement peut dépasser la valeur locative de marché. Cet écart, s’il est important, pèse sur la pérennité du locataire, sur le risque d’impayé et sur les conditions d’un renouvellement. Il doit être identifié et, dans une évaluation par le revenu, traité comme un surloyer dont la durée est limitée.
Apprécier la prévisibilité des revenus. Pour un investisseur, une progression contractuelle connue à l’avance est un facteur favorable, parce qu’elle réduit l’incertitude. Elle se traduit, dans une méthode par capitalisation ou par flux de trésorerie actualisés, par une trajectoire de loyers explicite plutôt que par une hypothèse d’indexation.
Vérifier la soutenabilité du loyer. La Charte insiste, pour les locaux commerciaux, sur l’analyse du taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre les coûts immobiliers et le chiffre d’affaires du locataire (Titre III, chapitre 9). Un loyer qui augmente de 4,5 % par an quand le chiffre d’affaires stagne dégrade ce ratio ; l’expert doit le signaler.
Distinguer valeur du droit au bail et valeur des murs. Pour le locataire, un loyer contractuel supérieur à la valeur locative réduit, voire annule, la valeur de son droit au bail (Charte, § 1.18). Pour le bailleur, il augmente le revenu à court terme mais accroît le risque à moyen terme.
Ce qu’il faut retenir
Une clause qui augmente forfaitairement le loyer chaque année, sans référence à un indice, est valable dans un bail commercial : c’est ce qu’a jugé la Cour de cassation le 22 juin 2022. Elle ne relève pas du régime des clauses d’indexation et n’ouvre pas la révision pour variation de plus d’un quart. Elle ne fixe pas pour autant la valeur locative, et elle laisse subsister la révision triennale et les règles du renouvellement. Dans une expertise, elle est une donnée à lire avec attention : elle explique la trajectoire du loyer, mais c’est le marché qui dit ce que vaut le local.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur locative et bail commercial décrit la méthode que j’applique pour fixer un loyer de renouvellement ou de révision. Sur le même thème, vous pouvez lire Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond et Déplafonnement du loyer commercial : impact du tramway et évolution de la clientèle.
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