Votre maison est affectée de désordres, les travaux de reprise ont été chiffrés, mais vous estimez avoir subi davantage : des années à vivre dans un logement dégradé, et une valeur de revente diminuée par l’historique du bien. Comment obtenir réparation de ces deux préjudices ? Un arrêt de la Cour d’appel de Reims du 21 janvier 2020 (RG n° 18/018341) montre ce que le juge attend, et ce qui manque souvent aux demandes.
L’affaire
Des époux font construire une maison. Elle se fissure rapidement, le terrain ayant souffert de la sécheresse. Ils demandent réparation sur trois plans :
- le coût des travaux de reprise ;
- un préjudice de jouissance ;
- une décote de leur bien à la revente.
Les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage relèvent de la garantie décennale des constructeurs (Code civil, article 1792). Le coût des reprises, chiffré par un expert, n’est pas discuté en appel : la cour retient 293 356 € TTC comme le tribunal. Le débat porte sur les deux autres postes.
Le préjudice de jouissance
Les époux soutiennent qu’avant travaux, leur maison avait une valeur locative normale de 1 300 € par mois, mais qu’avec ses fissures et les travaux à prévoir elle n’aurait pu être louée que 700 €. Ils réclament donc 600 € par mois d’attente.
La cour répond qu’ils « n’expliquent pas comment ils parviennent à estimer à 1 300 euros et 700 euros la valeur locative de leur maison » et qu’ils « ne produisent pas non plus d’estimations, émanant d’un notaire ou de plusieurs agences immobilières », de la valeur qu’aurait leur maison sans désordres.
Le message est clair : pas de préjudice sans preuve. Il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention (Code de procédure civile, article 9), et le juge tranche à partir des éléments produits, non des opinions des parties. Pour les travaux, un rapport d’expert avait été versé ; pour le préjudice de jouissance, rien.
La cour relève aussi une erreur de raisonnement fréquente. Les époux semblaient déduire de l’importance des travaux accordés une valeur, donc un loyer, plus élevés. Or « la valeur, qui dépend des prestations du bien et du marché local, n’est pas mathématique et ne peut être égale au coût de la construction de la maison ajouté à l’ensemble des travaux et frais entrepris après pour son embellissement ». Ce point se retrouve dans de nombreux dossiers : une maison achetée 100 000 € dans laquelle on réalise 100 000 € de travaux ne vaut pas nécessairement 200 000 €. Tout dépend du marché au moment de la vente.
La cour accorde finalement 10 000 € pour la période antérieure aux travaux, en réparation de « la crainte de vivre dans ce pavillon sinistré », les époux n’ayant jamais quitté les lieux, et 6 000 € pour la gêne pendant les travaux. Elle rejette en revanche la demande formée pour la période postérieure, les reprises prescrites par l’expert visant une remise en état complète.
Sans expertise de la valeur locative, cette somme paraît raisonnable. Elle couvre pourtant un trouble d’environ six ans, soit environ 1 667 € par an ou 139 € par mois, pour une maison où, selon l’arrêt, les plafonds laissaient entrevoir les ferraillages des combles et le flocage de l’isolation, avec des conséquences sur le chauffage. Une évaluation de la valeur locative avec et sans désordres, produite à temps, aurait donné au juge une base pour aller au-delà.
La décote du bien
Un mauvais historique entraîne-t-il automatiquement une moins-value à la revente ? Les époux le soutenaient : un acquéreur informé n’offrirait que 160 000 € au lieu de 220 000 €, soit 60 000 € de décote. Ils s’appuyaient sur deux estimations d’une même agence, l’une de 2015 (210 000 € à 230 000 €) tenant compte des antécédents, l’autre de 2018 (160 000 € à 180 000 €) affirmant qu’aucun client, même après réparation, ne se porterait acquéreur sinon à un prix dérisoire.
La cour écarte la demande. Affirmer un risque de récidive après réparation revient « à mettre en cause la compétence de tous les professionnels du bâtiment, y compris de l’expert judiciaire ». Le préjudice invoqué, « ne reposant sur aucun élément objectif », est jugé mal fondé : seul un préjudice certain est indemnisable, et les travaux, couverts par une nouvelle garantie décennale, sont censés remettre le bien en état.
Deux enseignements sur la preuve. D’abord, le juge tient compte de la qualité et du nombre des avis produits : la cour elle-même évoque « un notaire ou plusieurs agences ». Une estimation isolée, sans méthode exposée ni références, pèse peu, quelle que soit la profession de son auteur. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre I, §1.1) distingue l’avis de valeur, qui affirme une valeur sans démonstration, de l’expertise, qui la justifie et la démontre et engage la responsabilité professionnelle de l’expert. Ensuite, une affirmation absolue, comme « aucun client ne se porterait acquéreur », est difficile à soutenir devant un juge, parce qu’elle ne se démontre pas.
Une décote « de convenance » existe-t-elle ?
La solution est satisfaisante juridiquement. Je serais plus nuancé sur le fond. La plupart de mes évaluations reposent sur des données chiffrées et des références de marché. Pour autant, une part des décisions d’achat, peut-être une sur cinq, se fonde sur des critères de convenance, parfois irrationnels. Dans un cas comme celui-ci, une majorité d’acquéreurs passera sur les antécédents, rassurée par une garantie décennale neuve ; une minorité préférera un autre bien pour dormir tranquille. Cette minorité réduit la demande, et donc, à la marge, le prix ou le délai de vente.
La question de l’information se pose alors. Le vendeur doit communiquer à l’acquéreur les informations dont l’importance est déterminante pour son consentement (Code civil, article 1112-1), ce qui inclut l’historique des désordres même réparés. Un professionnel ne peut donc pas taire ces antécédents ; il ne peut pas non plus en tirer une conclusion sans preuve.
Pour établir une telle décote, il faudrait une démarche empirique : identifier des biens ayant connu un sinistre comparable, comparer leur prix de revente à leur prix d’acquisition, et rapprocher l’écart de celui des biens du même secteur non concernés. La même méthode vaudrait pour d’autres facteurs subjectifs, comme la proximité d’éoliennes ou d’une antenne relais. C’est un travail long, mais c’est le seul qui transforme une intuition en élément objectif.
Ce qu’il faut retenir pour votre dossier
- Chaque poste de préjudice appelle sa preuve : le rapport qui chiffre les travaux ne prouve ni la perte de loyer ni la décote.
- Le préjudice de jouissance se démontre par une valeur locative avec et sans désordres, établie par comparaison et sur une période précise.
- La décote à la revente doit reposer sur des éléments objectifs : références de biens comparables ayant connu un sinistre, pas sur une affirmation.
- La valeur d’un bien n’est jamais la somme de ce qu’il a coûté.
Pour aller plus loin
L’évaluation des préjudices qui affectent un bien, perte de valeur, trouble de jouissance ou perte locative, est présentée sur la page Préjudices immobiliers. Sur le même thème : un mur humide et le préjudice de valeur et l’immeuble voisin et la perte de valeur d’une maison.
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