On vous propose un investissement locatif « défiscalisant », en métropole ou en outre-mer, avec une réduction d’impôt chiffrée à l’euro près. Avant de comparer les avantages fiscaux, il est utile de comprendre le mécanisme de chacun, ses conditions et ses limites, puis de se poser la question que la plaquette n’aborde pas : que vaut réellement le bien acheté ? Cet article présente les principaux dispositifs en vigueur en 2025 avec des exemples chiffrés, puis explique pourquoi la valeur vénale du bien est le vrai point de vigilance.
Le crédit d’impôt outre-mer productif (CIOP)
Prévu par l’article 244 quater W du Code général des impôts, le CIOP s’adresse aux entreprises, notamment aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS, SARL), qui réalisent un investissement productif dans un département ou une collectivité d’outre-mer. Le crédit d’impôt atteint 35 % du coût de revient du projet pour les entités à l’IS, et 38,25 % pour les entités relevant de l’impôt sur le revenu, selon le texte. Pour une construction, il est versé en trois fractions au rythme du chantier : 70 % à l’achèvement des fondations, 20 % à la mise hors d’eau, 10 % à la livraison.
Exemple. Pour un projet de 600 000 € TTC, le crédit d’impôt peut atteindre 210 000 €, ramenant le coût net de l’investissement à 390 000 €.
Conditions principales : localisation outre-mer, affectation productive ou locative dans les conditions du texte, respect des plafonds de loyers et de la durée de location, conservation du bien pendant cinq ans. Le crédit est remboursable, ce qui en fait un outil de financement, mais le montage juridique est encadré et le calendrier du chantier doit être suivi de près.
Le dispositif Girardin IS
Les articles 217 undecies et 217 duodecies du Code général des impôts permettent aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés de déduire de leur résultat imposable le coût d’acquisition de logements neufs situés outre-mer, loués nus à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans, sous plafonds de loyers et de ressources des locataires. L’avantage prend la forme d’une déduction, complétée par l’amortissement comptable du bien.
Exemple. Pour un investissement de 500 000 € HT amorti sur 25 ans (20 000 € par an) et 10 000 € de charges annuelles, la base imposable diminue de 30 000 € par an. Au taux d’impôt sur les sociétés de 25 %, l’économie annuelle est de 7 500 €, soit 37 500 € sur cinq ans, à laquelle s’ajoute l’effet de la déduction initiale.
Points d’attention : l’avantage est étalé dans le temps, il n’y a pas de crédit remboursable, et le dispositif suppose une comptabilité tenue et une société qui a effectivement un résultat à réduire. La société conserve les loyers et peut revendre après la période d’engagement.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le LMNP n’est pas un dispositif de réduction d’impôt mais un régime d’imposition. Les loyers d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux ; au régime réel, le propriétaire déduit les charges et l’amortissement du bien, du mobilier et des frais d’acquisition, ce qui réduit fortement le revenu imposable pendant de nombreuses années. Il s’applique en métropole comme outre-mer.
Le statut reste « non professionnel » tant que les recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (article 155, IV du Code général des impôts). Au-delà, le loueur devient professionnel, avec un régime différent.
Exemple. Un bien meublé de 200 000 € amorti sur 25 ans génère environ 7 000 à 8 000 € d’amortissement annuel, qui viennent réduire d’autant le revenu locatif imposable.
À noter : la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value de cession en réintégrant les amortissements déduits dans le prix d’acquisition pour les locations meublées non professionnelles, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente. L’avantage de l’amortissement reste réel pendant la détention, mais il est en partie repris à la sortie.
La loi Malraux et le régime des monuments historiques
Ces deux régimes visent la restauration du patrimoine ancien et s’adressent à des contribuables fortement imposés.
Malraux (article 199 tervicies du Code général des impôts) : réduction d’impôt égale à 30 % des dépenses de restauration d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou 22 % dans les autres cas prévus par le texte, dans la limite d’un plafond pluriannuel de dépenses. Les travaux sont suivis par l’architecte des Bâtiments de France et le bien doit être loué nu pendant neuf ans.
Exemple. 300 000 € de travaux éligibles au taux de 30 % ouvrent droit à 90 000 € de réduction d’impôt.
Monuments historiques : le propriétaire d’un immeuble classé ou inscrit peut déduire de son revenu global les charges foncières et les travaux, sans limitation, sous condition de conservation du bien pendant quinze ans (article 156 bis du Code général des impôts). Cet avantage échappe au plafonnement global des avantages fiscaux (article 200-0 A).
Exemple. 500 000 € de travaux déduits d’un revenu imposé au taux marginal de 45 % représentent 225 000 € d’impôt en moins.
Dans les deux cas, les travaux sont coûteux, contrôlés et longs, le suivi administratif est lourd, et la rentabilité locative est rarement l’objectif premier.
La question que l’expert pose : que vaut le bien ?
Tous ces dispositifs ont un point commun : l’avantage fiscal est calculé sur le prix payé, et le prix payé intègre souvent l’avantage fiscal. Un logement neuf vendu en défiscalisation peut se négocier sensiblement au-dessus de la valeur vénale d’un logement comparable sur le marché local, parce que l’acquéreur raisonne en économie d’impôt et non en prix au mètre carré. À la revente, l’avantage fiscal n’est pas transmissible ; seule la valeur de marché compte.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) définit la valeur vénale comme le montant contre lequel le bien s’échangerait, à la date de l’évaluation, entre un acquéreur et un vendeur consentants, après une commercialisation adéquate, les parties agissant en connaissance de cause et sans pression. L’EVS 1 des European Valuation Standards 2025 en donne une définition identique. Ni l’une ni l’autre ne tient compte de la situation fiscale particulière de l’acheteur.
Avant de s’engager, deux vérifications sont utiles :
- comparer le prix proposé aux transactions récentes de biens comparables dans le même secteur, hors dispositif fiscal ; l’écart, s’il existe, est le coût réel de la défiscalisation ;
- vérifier le loyer prévisionnel au regard des loyers effectivement pratiqués localement et des plafonds du dispositif ; un loyer surestimé fausse le rendement et, dans les dispositifs à engagement de location, expose à la perte de l’avantage en cas de vacance prolongée.
Lorsqu’un investisseur découvre après coup que le bien valait nettement moins que le prix payé, la question devient celle d’un préjudice : écart entre le prix et la valeur vénale à la date de l’acquisition, et responsabilité éventuelle de ceux qui ont conseillé l’opération. C’est un chiffrage que l’expertise en valeur permet d’établir, dans le cadre d’une expertise amiable ou judiciaire.
En résumé
En 2025, le CIOP et le Girardin IS offrent aux sociétés des avantages importants outre-mer ; le LMNP reste un régime efficace pour les particuliers, avec une fiscalité de sortie durcie ; Malraux et Monuments historiques accompagnent la restauration du patrimoine pour les contribuables les plus imposés. Le choix dépend du profil fiscal, de la structure de détention et de la nature du bien. Dans tous les cas, la simulation fiscale ne remplace pas une vérification indépendante de la valeur du bien et du loyer attendu.
Pour aller plus loin
La page Expertise en préjudices immobiliers décrit comment je chiffre l’écart entre prix payé et valeur réelle. Sur le même thème, vous pouvez lire Défiscalisation immobilière : attention à la valeur réelle du bien acheté et Faire annuler une vente Pierre & Vacances pour un rendement décevant ?.
Et maintenant
Votre bien a perdu de la valeur à cause d’un tiers ?
Construction voisine, vice caché, erreur de surface, surévaluation à l’achat : la moins-value et la perte de jouissance chiffrées selon la méthode admise par les tribunaux.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
