Un terrain de 8,5 hectares, classé constructible ou à urbaniser par le plan local d’urbanisme, mais en grande partie boisé et abritant des espèces protégées. Pour l’impôt sur la fortune, vaut-il le prix d’un terrain à bâtir ? Les propriétaires soutenaient que non, et qu’un arrêté préfectoral de 2018 interdisant le défrichement le confirmait. La chambre commerciale leur a donné tort le 6 mai 2026, pour une raison de preuve qui intéresse tous les dossiers de rectification.
Les faits
L’administration fiscale a estimé que la valeur déclarée de parcelles et bâtiments pour l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2011 à 2014 était sous-évaluée. Après mise en recouvrement et réclamation, les contribuables ont demandé un dégrèvement partiel. Ils faisaient valoir que tout projet d’aménagement aurait exigé une autorisation de défrichement (Code forestier) et une dérogation pour espèces protégées (article L. 411-2 du Code de l’environnement), conditionnée à une raison impérative d’intérêt public majeur, et qu’une interdiction de défrichement avait été prononcée en 2018. Selon eux, ces contraintes affectaient nécessairement la valeur vénale.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. com., 6 mai 2026, n° 25-13.442). Elle relève que la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait constaté que les rapports et avis produits dataient de décembre 2014 et après, que l’arrêté d’interdiction de défrichement était de 2018, et que, si l’application des règles environnementales aurait pu rendre les terrains inconstructibles malgré le PLU, l’éventualité d’un recours restait « purement hypothétique » au regard des pièces. Elle relève aussi que les contribuables n’avaient jamais produit d’éléments d’évaluation au 1er janvier des années 2011 à 2014, qu’au regard du PLU les terrains étaient alors classés en zone urbaine et à urbaniser, et qu’aucune démarche n’avait été entreprise pendant ces années pour contester ce classement.
La conclusion tient en une phrase : les contribuables « n’apportaient pas la preuve du caractère singulier de leurs biens, propre à justifier une dérogation au principe d’évaluation par comparaison au marché réel de l’immobilier au moment du fait générateur de l’impôt ». L’administration avait donc pu retenir « une valeur correspondant à la réalité du marché potentiellement offert aux contribuables ».
Ce que l’arrêt enseigne
La date du fait générateur commande tout. Pour l’ISF comme pour l’IFI ou les droits de succession, la valeur s’apprécie au 1er janvier de l’année ou au jour du décès. Des pièces postérieures peuvent servir si elles révèlent une situation qui existait déjà à cette date ; mais il faut le démontrer, et ici la démonstration n’a pas été faite. Un rapport d’expertise produit en 2019 sur des valeurs de 2011 doit expliquer, année par année, l’état de fait et de droit du terrain à chaque 1er janvier.
La comparaison au marché est la règle, la singularité l’exception. L’administration évalue par comparaison avec des ventes de biens similaires. Le contribuable qui soutient que son bien est différent, parce qu’inconstructible en pratique, doit apporter les éléments de cette différence : diagnostics écologiques datés, refus d’autorisation, servitudes inscrites, courriers de l’administration. Le PLU fait présumer la constructibilité ; c’est au contribuable de renverser cette présomption.
L’inaction se retourne contre le contribuable. L’arrêt note qu’aucune démarche n’avait été engagée pendant les années litigieuses pour contester le classement au PLU. Un propriétaire qui considère son terrain inconstructible a intérêt à le faire constater en temps utile, par une demande de certificat d’urbanisme, un recours contre le zonage ou une consultation des services de l’État.
Pour l’expert, la contrainte doit être traduite en valeur. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière définit la valeur vénale comme le prix obtenu sur le marché à la date de référence, compte tenu de la situation de fait et de droit du bien (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1), et impose d’écrire les hypothèses et réserves (Titre I, § 2.2). Un terrain classé constructible mais grevé de contraintes environnementales se traite par une analyse de la probabilité d’obtention des autorisations et de leur coût, avec des comparables de terrains comparables lorsqu’ils existent, et non par une affirmation générale d’inconstructibilité.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise en cas de rectification fiscale, son délai et son tarif. Sur le même thème : Donation déguisée et proposition de rectification par l’administration fiscale et Parts de SCI et impôt sur la fortune : deux décotes de 10 %, pas une troisième. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
L'administration évalue votre terrain comme constructible alors que rien ne peut s'y construire ?
Zone boisée classée, espèces protégées, défrichement interdit, servitudes : je documente ces contraintes à la date du fait générateur et je chiffre leur effet sur la valeur, pour la réponse à la rectification ou la commission de conciliation.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
