Vous envisagez de vendre un bien à l’un de vos enfants, ou de le lui donner sur une valeur modérée pour organiser votre succession. Jusqu’où pouvez-vous aller sans que l’administration fiscale ne requalifie l’opération ? Un arrêt de la Cour d’appel de Basse-Terre du 20 janvier 2020 (RG n° 18/014111) illustre le mécanisme de la proposition de rectification et montre ce qu’une évaluation documentée aurait pu éviter.
L’affaire
En 2013, des parents vendent à leur fils, par acte notarié, un terrain de 8 466 m² au prix de 21 952,66 €. En 2015, la direction régionale des finances publiques de Guadeloupe estime que la valeur vénale du terrain est en réalité de 592 760 €. Elle requalifie la vente en donation déguisée et réclame les droits correspondants, assortis des intérêts de retard et de pénalités.
Devant la cour, les parents soutiennent que la valeur du terrain n’excède pas 147 442 €, compte tenu des travaux de viabilisation à réaliser. Ils ne parviennent pas à expliquer, en revanche, pourquoi ils avaient déclaré ce même terrain pour 338 720 € dans leur déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune de 2013.
La cour confirme le redressement.
Le cadre juridique
Les droits d’enregistrement sont assis sur la valeur vénale réelle des biens transmis (Code général des impôts, article 666). Lorsque le prix ou la valeur déclarée paraît inférieur à cette valeur vénale, l’administration peut le rectifier (Livre des procédures fiscales, article L. 17), dans le cadre de la procédure de rectification contradictoire (article L. 55). Elle adresse alors une proposition de rectification motivée, à laquelle le contribuable peut répondre.
Une vente conclue à un prix très inférieur à la valeur du bien peut être analysée comme une donation, c’est-à-dire un acte par lequel le donateur se dépouille irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte (Code civil, article 894), dissimulée sous l’apparence d’un contrat à titre onéreux. Les droits de donation deviennent alors exigibles, avec les intérêts de retard et, selon la gravité, les majorations de l’article 1729 du Code général des impôts : 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas d’abus de droit ou de manœuvres frauduleuses.
Comment l’administration a établi la valeur
L’administration a procédé par comparaison, ce qui est l’approche de référence pour déterminer une valeur vénale (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, chapitre 2, §2.1). Elle a retenu six ventes de terrains à bâtir réalisées entre janvier 2009 et le 30 novembre 2012, dont le prix moyen ressortait à 79 € le m², et a limité sa référence à 70 € le m². Elle y a ajouté deux mutations des 12 décembre 2012 et 8 août 2013, au prix moyen de 82,41 € le m².
Le terrain était décrit comme plat et constructible, en bordure de route au nord, donc facile d’accès, voisinant pour partie des villas dans une zone d’habitat dispersé, à trois kilomètres de la mer, dans un secteur qui constitue l’un des pôles touristiques du département.
Face à cela, les vendeurs invoquaient des travaux de viabilisation, sans chiffrage produit, et une valeur trois fois inférieure à celle qu’ils avaient eux-mêmes déclarée à l’ISF. La cour a estimé qu’ils ne démontraient pas le caractère exagéré de l’évaluation administrative.
Une valeur modérée dans une donation ou un partage : pourquoi pas
Organiser le sort de ses biens de son vivant est une bonne pratique. Des biens laissés en indivision à des enfants qui ne s’entendent pas deviennent difficiles à gérer et à vendre, au point de conduire parfois à un partage judiciaire. Lorsqu’un enfant est intéressé par un bien et l’autre non, le second préfère souvent recevoir des liquidités tout de suite plutôt que dans dix ou vingt ans. Un bien peu utilisé et mal entretenu se dégrade et perd de la valeur.
Pour ces raisons, une donation consentie sur une valeur légèrement inférieure au prix de marché, par exemple 80 000 € pour un bien qui se vendrait 90 000 € à 100 000 €, avec l’accord de toute la famille, ne me paraît pas anormale. Le marché lui-même admet des fourchettes, et une valeur située dans la partie basse reste défendable si elle est justifiée.
Ici, l’écart n’était pas de cet ordre : un bien déclaré 338 720 € à l’ISF a été vendu 21 952,66 €, soit environ 6 % de cette valeur. C’est cet écart, et non le principe d’une transmission entre parents et enfant, qui a déclenché la rectification. La même opération, conduite par une vente ou une donation sur une base proche de la valeur de marché, n’aurait vraisemblablement posé aucune difficulté.
Ce qu’une évaluation préalable apporte
Avant de fixer un prix ou une valeur de donation, il est utile de disposer d’un document qui justifie la valeur retenue. Plusieurs sources existent : le notaire et son étude, qui enregistrent des ventes comparables et disposent des bases notariales ; un négociateur ou un expert du réseau notarial ; un expert en évaluation immobilière, inscrit ou non sur une liste de cour d’appel.
La Charte de l’expertise distingue l’avis de valeur, qui affirme une valeur sans démonstration, de l’expertise, qui justifie et démontre la valeur selon une méthodologie et engage la responsabilité professionnelle de l’expert (Titre I, §1.1). En cas de proposition de rectification, c’est ce second type de document qui permet de répondre utilement à l’administration : références de ventes, ajustements expliqués, prise en compte chiffrée des travaux de viabilisation, de l’accès ou de la constructibilité, vérifiée le cas échéant par un certificat d’urbanisme.
L’expertise ne garantit pas l’absence de contrôle. Elle garantit que la valeur déclarée repose sur une méthode, ce qui change la nature du débat avec l’administration : on discute des comparables et des ajustements, non d’un chiffre posé sans justification. Un expert ou votre notaire peuvent vous assister dans ces échanges.
Pour aller plus loin
La détermination de la valeur vénale d’un bien, pour une donation, une succession ou une réponse à l’administration, est présentée sur la page Valeur vénale. Sur le même thème fiscal : parts de SCI et décotes en succession et défiscalisation immobilière et valeur réelle.
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