L’indemnité d’expropriation couvre « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation » (article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Cette formule paraît large ; trois arrêts publiés de la troisième chambre civile en montrent les bornes et le mode d’emploi. Le premier refuse toute indemnité pour une construction édifiée sans droit. Le deuxième admet un poste de préjudice souvent oublié en cas d’éviction partielle. Le troisième précise ce que le juge peut faire quand l’exproprié ne répond pas aux offres.
Une construction irrégulière sur un terrain inconstructible ne vaut rien
Dans l’Essonne, une zone d’aménagement concerté avait été déclarée d’utilité publique par arrêté du 1er août 2017. Parmi les terrains déclarés cessibles figurait une parcelle de 381 mètres carrés sur laquelle un bâtiment de 20 mètres carrés avait été construit sans autorisation, en zone inconstructible. L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 9 septembre 2019. La propriétaire demandait à être indemnisée de la construction ; la cour d’appel de Paris avait fixé des indemnités alternatives selon que la construction serait ou non prise en compte.
La Cour de cassation casse sans renvoi (Cass. 3e civ., 15 février 2024, n° 22-16.460, publié au bulletin) : « Seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation. » Faute de pouvoir invoquer un tel droit, « la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible n’ouvre pas droit à indemnisation », et peu importe que l’action en démolition soit prescrite. L’indemnité est fixée sur la seule valeur du terrain nu : 381 mètres carrés à 12 euros, soit 4 572 euros, plus 914,40 euros de remploi, 5 486,40 euros au total.
L’éviction partielle d’un fonds peut causer un trouble commercial distinct
Un garage de vente et de réparation de véhicules occupait des parcelles dont une partie a été expropriée au profit de l’établissement public foncier d’Île-de-France. La cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande d’indemnisation du trouble commercial, considérant qu’il était déjà couvert par la valeur partielle du fonds et l’indemnité de remploi.
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-15.027, publié au bulletin). Elle rappelle que « l’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi », et juge que « l’éviction partielle d’un fonds de commerce peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur partielle du fonds et par l’indemnité de remploi, à charge pour celui-ci d’en rapporter la preuve ».
Quand l’exproprié se tait, le juge n’est pas lié par l’offre
En Guyane, une communauté d’agglomération avait exproprié partiellement un terrain et offert 3 819 euros d’indemnité principale et 763,80 euros de remploi. La société expropriée n’avait ni répondu aux offres ni notifié de mémoire. La cour d’appel de Cayenne a néanmoins alloué 10 830 euros et 1 874,50 euros. L’expropriant soutenait que, faute de réponse, le juge ne pouvait pas dépasser son offre.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-12.637, publié au bulletin). Selon l’article R. 311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ; si l’exproprié s’est abstenu de répondre, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. La Cour en déduit que « si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du Gouvernement ».
Ce que ces arrêts changent dans le chiffrage
Vérifier le droit avant de chiffrer. Avant d’évaluer une construction, une extension ou un aménagement, le rapport vérifie qu’ils reposent sur un droit protégé à la date de l’expropriation : permis, déclaration préalable, conformité au plan local d’urbanisme, ou prescription acquise d’une construction régularisable. Un bâtiment sans droit ne s’évalue pas, quelle que soit sa qualité.
Distinguer les postes. En cas d’éviction partielle d’un commerce, le rapport sépare la valeur partielle du fonds, l’indemnité de remploi, et le trouble commercial subi par l’activité qui se poursuit dans la partie conservée : baisse de chiffre d’affaires, réorganisation, perte de stationnement ou de surface d’exposition, avec les comptes à l’appui. La preuve incombe à l’exploitant ; sans pièces, le poste tombe.
Répondre, toujours. L’arrêt de 2025 sauve un exproprié silencieux, mais dans la limite de la proposition du commissaire du Gouvernement. Un mémoire en réponse, chiffré et documenté, reste le seul moyen d’obtenir une indemnité fondée sur le marché réel. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière consacre un paragraphe à l’indemnité d’expropriation (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20).
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission devant le juge de l’expropriation, son délai et son tarif. Sur le même thème : Expropriation : trois arrêts récents sur l’emprise partielle, la dépollution et la perte de loyers et Préemption : le prix se fixe d’après l’état du bien au jour du jugement. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 15 février 2024, 4 juillet 2024 et 9 octobre 2025.
Et maintenant
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Je chiffre chaque poste que la loi permet d'indemniser, avec ses pièces, dans un mémoire que le juge de l'expropriation pourra suivre, et je vous dis avant de commencer ce qui ne sera pas indemnisable.
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