Trois arrêts de la troisième chambre civile, rendus entre février 2025 et avril 2026, précisent des points qui reviennent dans presque tous les dossiers d’expropriation : comment qualifier une emprise partielle, ce qu’il advient d’un abattement pour travaux que l’expropriant ne réalise pas, et si l’exproprié peut réclamer en appel une perte de revenus locatifs. Voici ce qu’ils disent et ce qu’ils changent dans le chiffrage.
Emprise partielle : la qualification se fait à l’échelle de la parcelle entière
Une métropole avait exproprié partiellement un terrain appartenant à une SCI. L’emprise servait de voirie ; la parcelle, elle, était classée en zone AU1, vouée à l’habitat. L’expropriante soutenait que l’indemnité devait être évaluée d’après l’usage de la seule emprise, en comparaison avec des parcelles de voirie et de parking.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-22.427, publié au bulletin). Elle rappelle l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation, selon lequel les biens sont estimés à la date de la décision de première instance mais d’après leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête publique, et l’article L. 321-1, selon lequel les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain. Puis elle énonce la règle : « en cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation ». La cour d’appel pouvait donc retenir des comparables de terrains destinés à l’habitat et calculer l’indemnité sur la surface de l’emprise.
Pour l’expert, la conséquence est nette : on qualifie la parcelle mère, on évalue à l’unité de surface sur cette base, puis on applique à l’emprise. Les termes de comparaison sont choisis d’après la vocation de la parcelle, pas d’après l’usage que l’expropriant fera du morceau prélevé.
Abattement pour dépollution : l’exproprié peut agir si les travaux ne sont pas faits
Dans un dossier jugé par la cour d’appel de Rennes, le juge de l’expropriation avait fixé l’indemnité principale en déduisant le coût de travaux de dépollution nécessaires au projet déclaré d’utilité publique. Les expropriés, soutenant que la commune n’avait jamais réalisé ces travaux et s’était enrichie à leurs dépens, ont demandé une expertise. La cour d’appel les a déclarés irrecevables faute d’intérêt à agir, au motif que la décision du juge de l’expropriation n’obligeait pas la commune à faire les travaux et que le montant de l’indemnité était irrévocablement fixé.
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-21.815) : l’intérêt à agir « n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action ». Les expropriés pouvaient donc demander une expertise pour établir, avant tout procès, les faits dont dépendrait un éventuel litige. L’arrêt ne tranche pas le fond, mais il ouvre la voie à une discussion sur le sort d’un abattement fondé sur des travaux hypothétiques.
Pour l’expert, cet arrêt rappelle que les abattements pour travaux, pollution ou contraintes doivent être motivés par des devis et des diagnostics, et que le rapport gagne à distinguer ce qui est certain de ce qui dépend d’une décision future de l’expropriant.
Perte de revenus locatifs : une demande accessoire, recevable en appel
Un propriétaire de lots de copropriété expropriés au profit d’un aménageur avait obtenu en appel une indemnité pour perte de revenus locatifs pendant le temps nécessaire pour acquérir un autre bien et le louer. L’aménageur soutenait que cette demande, formée pour la première fois en appel, était irrecevable.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-15.296, publié au bulletin) : cette demande, « qui poursuit la même fin d’indemnisation du préjudice résultant de l’expropriation, est l’accessoire de la demande d’indemnité principale de dépossession », et peut donc être formée en appel au sens de l’article 566 du Code de procédure civile.
Pour l’expert, c’est un poste à chiffrer dès le mémoire : loyer net perdu multiplié par la durée raisonnable de remploi, avec les justificatifs du bail en cours et du marché locatif local.
Ce que ces arrêts ont en commun
Dans les trois affaires, la discussion porte sur des faits mesurables : la vocation d’une parcelle à une date donnée, l’existence de travaux, le montant d’un loyer perdu. L’indemnité d’expropriation se construit poste par poste, chacun rattaché à un texte et à une pièce. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière consacre un paragraphe à l’indemnité d’expropriation (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20) et rappelle que les hypothèses et les réserves du rapport doivent être écrites (Titre I, § 2.2).
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission devant le juge de l’expropriation, son délai et son tarif. Sur le même thème : Il faut préférer un devis à un abattement forfaitaire quand c’est possible. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 6 mars 2025, 13 février 2025 et 9 avril 2026.
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