Vous exploitez une station-service, un garage, un pressing ou toute autre activité susceptible de polluer les sols, et votre bailleur refuse de renouveler le bail. Qui supporte le coût de la remise en état du site ? Peut-il être ajouté à l’indemnité d’éviction ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu le 22 juin 2022 (pourvois n° 20-20.844 et 21-11.168) : ces frais incombent au dernier exploitant, même s’il n’est pas à l’origine de la fin de l’exploitation. Cet article présente la décision et ce qu’elle implique pour l’évaluation.
L’affaire
Le litige portait sur l’indemnité d’éviction due à l’exploitant d’une station-service après un congé avec refus de renouvellement. Trois questions se posaient :
- l’action en paiement de l’indemnité était-elle prescrite ?
- comment évaluer les frais de réinstallation ?
- les frais de dépollution du site pouvaient-ils être inclus dans l’indemnité ?
La prescription de l’action
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (Code de commerce, article L. 145-60). Le congé avait pris effet le 31 décembre 2009 et l’affaire n’avait été enrôlée au tribunal qu’en janvier 2012. La Cour confirme que la délivrance de l’assignation interrompt le délai, conformément au principe selon lequel la demande en justice interrompt la prescription (Code civil, article 2241), même si l’enrôlement intervient après l’expiration des deux ans. L’action n’était donc pas prescrite.
Les frais de dépollution : à la charge du dernier exploitant
C’est le point central. La cour d’appel avait intégré les frais de dépollution dans l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation casse sur ce point. Elle rappelle que l’obligation de remettre le site en état pèse sur le dernier exploitant de l’installation classée, en application du Code de l’environnement (article L. 512-12-1), indépendamment du bail et de la manière dont il prend fin.
Autrement dit, la dépollution n’est pas un préjudice causé par le refus de renouvellement. Elle serait due de toute façon à l’arrêt de l’activité, que celui-ci résulte d’un congé, d’une cession ou d’une décision de l’exploitant. Elle ne peut donc pas entrer dans l’indemnité d’éviction, qui répare uniquement le préjudice causé par le défaut de renouvellement (Code de commerce, article L. 145-14).
Les frais de réinstallation : qui doit prouver quoi
La Cour relève ensuite un renversement de la charge de la preuve. La cour d’appel avait demandé au locataire de justifier qu’il lui était impossible de reprendre une station-service existante, pour lui accorder des frais de réinstallation complets. La Cour de cassation rappelle, sur le fondement de l’article 1353 du Code civil, que c’est à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en rapporter la preuve : il appartient au bailleur, s’il soutient que le préjudice est moindre, de le démontrer, et non au locataire de prouver le contraire.
Ce que cela change pour l’évaluation
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.19) dresse une liste, non limitative, des indemnités accessoires : indemnité de remploi, frais de déménagement, frais de réinstallation, trouble commercial, perte sur stocks, travaux et aménagements non amortis, frais de licenciement, frais divers, double loyer en cas de transfert. Les frais de dépollution n’y figurent pas, et l’arrêt du 22 juin 2022 confirme qu’ils n’ont pas à y figurer.
Quatre enseignements pratiques en découlent pour l’expert.
Distinguer les postes de préjudice. Pour une activité susceptible de polluer, il faut séparer ce qui résulte du congé (réinstallation, trouble commercial, perte sur stock) de ce qui résulte de l’arrêt de l’installation classée (remise en état du site). Seuls les premiers entrent dans l’indemnité.
Justifier les frais de réinstallation. Le chiffrage doit tenir compte du marché local et de l’activité concernée : existe-t-il des locaux équivalents disponibles ? À quel coût ? Avec quels aménagements ? Plus le rapport est précis, moins la partie adverse a de prise pour soutenir que le préjudice est moindre.
Se méfier des forfaits. L’affaire évoquait des frais de « changement d’image ». Ce type de poste, évalué de façon forfaitaire, doit être clairement distingué des coûts réels de réinstallation et étayé par des devis ou des références.
Signaler la pollution sans la chiffrer. La Charte (Titre II, chapitre 10) et les EVS 2025 (EVS 5, §4.2.5) demandent à l’expert de signaler toute contamination potentielle sur ou près du bien. En revanche, les diagnostics de pollution des sols ne relèvent pas de l’expertise en évaluation immobilière et nécessitent des spécialistes qualifiés et assurés. L’expert mentionne le risque, renvoie à l’audit environnemental, et n’intègre pas la dépollution dans l’indemnité.
Pour le locataire et le bailleur
Pour le locataire, la décision signifie que la remise en état du site reste à sa charge et qu’il a intérêt à l’anticiper, notamment en constituant le dossier administratif de cessation d’activité. Pour le bailleur, elle évite que l’indemnité d’éviction ne soit alourdie d’un poste étranger au congé. Pour les deux, elle rappelle l’importance d’un chiffrage précis de chaque poste, avec sa preuve : la Cour de cassation a censuré la cour d’appel autant sur une question de charge de la preuve que sur une question de principe.
Pour aller plus loin
La méthode de calcul de l’indemnité principale et des indemnités accessoires est présentée sur la page Indemnité d’éviction. Deux articles complètent ce sujet : l’indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie en centre commercial et l’évaluation du stock ancien d’une boutique, pour le poste « perte sur stocks ».
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