Combien vaut une part de SCI pour l’impôt sur la fortune ? Moins que la fraction de l’immeuble qu’elle représente, chacun en convient. Mais de combien, et à quel titre ? Un arrêt de la chambre commerciale du 9 juillet 2025 donne un repère concret : deux décotes de 10 % ont été admises, l’une pour l’illiquidité des actifs, l’autre pour celle des titres, et le contribuable qui en demandait deux de plus, dont une pour « indivision », a été débouté.
Les faits
L’administration fiscale avait adressé à un contribuable, en 2017, une proposition de rectification de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2014 à 2016, en rehaussant la valeur des parts qu’il détenait dans plusieurs sociétés civiles immobilières. La commission départementale de conciliation a retenu une décote de 10 % pour illiquidité des actifs et une décote de 10 % pour illiquidité des titres. Le contribuable a réclamé deux décotes supplémentaires de 10 %, dont une pour indivision, en soutenant que la situation de l’associé d’une SCI est comparable à celle d’un indivisaire, contraint dans la gestion comme dans la cession.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 24-13.540). Elle rappelle qu’il résulte des articles L. 17 du Livre des procédures fiscales, 885 S et 761 du Code général des impôts que « la valeur vénale des parts des sociétés civiles immobilières doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande ». Puis elle approuve la cour d’appel de Nancy d’avoir énoncé que « la situation de l’associé d’une société civile immobilière n’est pas celle d’un indivisaire » : l’associé peut céder ses parts, sous réserve de la clause d’agrément, laquelle est déjà prise en compte par une décote spécifique, alors que l’indivisaire ne peut céder que ses droits dans l’indivision dans les conditions des articles 815-14 à 815-16 du Code civil. Ayant déjà obtenu deux décotes de 10 %, le contribuable ne pouvait en obtenir une troisième.
Ce que l’arrêt apporte à l’évaluation
Deux décotes distinctes, chacune motivée. La première porte sur les actifs : un immeuble détenu par une société ne se vend pas comme un immeuble détenu en direct, et le marché des parts de SCI est étroit. La seconde porte sur les titres eux-mêmes : clause d’agrément, absence de marché, contraintes statutaires. L’arrêt confirme que ces deux décotes peuvent se cumuler quand elles répondent à des handicaps différents, et il donne un ordre de grandeur admis par une commission de conciliation.
Pas de double emploi. Ce qui est déjà pris en compte par une décote ne peut pas être compté une seconde fois sous un autre nom. La demande de décote pour « indivision » revenait à compter deux fois les contraintes de cession et de gestion. Un rapport d’évaluation doit donc nommer précisément ce que chaque abattement rémunère, et vérifier qu’aucun ne recouvre un autre.
La base reste l’actif net réévalué. Avant toute décote, la valeur des parts résulte de la valeur vénale des immeubles au jour du fait générateur, augmentée des autres actifs et diminuée du passif, dont les comptes courants d’associés. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière range l’évaluation de parts de société parmi les spécialités de certains experts en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre II, § 8.5), et définit la valeur vénale des immeubles au Titre III, § 1.1.
Les taux ne sont pas des barèmes. Les 10 % et 10 % de cette affaire ne valent pas pour toutes les SCI. Une participation minoritaire dans une société familiale aux statuts très contraignants, avec un immeuble occupé par un associé, justifie d’autres taux qu’une participation majoritaire dans une société qui distribue régulièrement. Ce qui résiste au contrôle, c’est la motivation, pas le chiffre.
Une méthode applicable au-delà de l’ISF
L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF, mais les règles d’évaluation des parts sont les mêmes, et elles valent aussi pour les droits de succession et de donation. Le raisonnement de l’arrêt s’applique donc à toute déclaration de parts de SCI, et à toute contestation devant la commission de conciliation ou le tribunal.
Pour aller plus loin
La page Fonds de commerce et titres de société décrit l’évaluation de parts de SCI, son délai et son tarif. Sur le même thème : Valorisation des parts de SCI : guide et cas pratique et Parts de SCI dans une succession : quelles décotes l’administration accepte-t-elle vraiment ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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