Le défunt détenait 60 % d’une SCI familiale propriétaire d’un immeuble de rapport et d’une maison de vacances. Le notaire demande une valeur pour la déclaration de succession. Faut-il déclarer 60 % de la valeur des immeubles ? Non, et la différence se chiffre souvent en dizaines de milliers d’euros de droits. Mais chaque euro de décote doit être justifié, sans quoi l’administration rectifie.
Point de départ : l’actif net réévalué
La valeur des parts se calcule d’abord par l’actif net réévalué. On estime chaque immeuble à sa valeur vénale au jour du décès, on ajoute les autres actifs (trésorerie, créances), on retranche le passif (emprunts, comptes courants d’associés, dettes fiscales). Le résultat, divisé par le nombre de parts, donne la valeur mathématique d’une part.
Cette étape est celle où l’expert immobilier apporte le plus : l’évaluation des immeubles détermine 90 % du résultat. Un immeuble loué s’estime en tenant compte des baux en cours, un bien occupé par un associé à titre gratuit s’analyse autrement. Le guide de valorisation des parts de SCI détaille les trois approches possibles, patrimoniale, par la rentabilité et par la survaleur.
Les comptes courants d’associés : l’oubli qui coûte cher
Dans une SCI familiale, les associés ont souvent financé les travaux ou les acquisitions par des apports en compte courant. Ces sommes sont des dettes de la société envers eux. Elles viennent en déduction de l’actif net, donc de la valeur des parts. Mais le compte courant du défunt est lui-même un actif de la succession, à déclarer séparément pour sa valeur nominale. Confondre les deux conduit soit à une double imposition, soit à une omission que l’administration relève facilement à la lecture du bilan.
La décote pour illiquidité
Une part de SCI ne se vend pas comme un appartement. Il n’existe pas de marché, les statuts imposent presque toujours l’agrément des autres associés pour une cession à un tiers, et l’acquéreur éventuel achète une quote-part d’un bien qu’il ne peut pas occuper seul. Cette absence de liquidité justifie une décote sur la valeur mathématique.
La jurisprudence et la doctrine administrative admettent cette décote. Les taux retenus se situent le plus souvent entre 10 et 20 %, parfois davantage lorsque les statuts sont particulièrement contraignants ou que la société est déficitaire. Le taux n’est jamais forfaitaire : le rapport doit relier chaque point de décote à une caractéristique précise des statuts, de la composition du capital ou de la situation de la société.
La décote de minorité
Une participation qui ne permet pas de décider seul de la vente des immeubles, de la distribution des résultats ou de la dissolution vaut moins qu’une participation de contrôle. Une décote de minorité peut se cumuler avec la décote d’illiquidité, sous réserve de ne pas compter deux fois le même handicap. Pour une participation majoritaire, comme les 60 % de notre exemple, elle ne s’applique pas ; la décote d’illiquidité reste en revanche justifiée.
La fiscalité latente
Si les immeubles étaient vendus, la société ou ses associés supporteraient un impôt sur la plus-value. Cette charge latente pèse sur la valeur des parts, mais son admission par l’administration reste discutée et dépend du régime fiscal de la société et de la perspective réelle de cession. Le rapport l’examine, l’écarte ou la retient avec une justification, plutôt que de l’appliquer par principe.
Ce que l’administration contrôle
Le service vérifie la cohérence entre la valeur des immeubles déclarée et les ventes comparables, l’existence des dettes déduites, et la justification des décotes. Une décote globale de 30 % sans motivation est le cas typique de rectification. À l’inverse, une évaluation immeuble par immeuble, un passif documenté et des décotes reliées aux statuts résistent au contrôle et, en cas de désaccord, se défendent devant la commission de conciliation puis devant le tribunal.
Le même raisonnement pour une donation ou un divorce
La donation-partage de parts, le retrait d’un associé, la liquidation d’un régime matrimonial ou le calcul de l’IFI reposent sur la même mécanique, avec une date de référence différente. En cas de désaccord entre associés sur le prix de rachat, l’article 1843-4 du Code civil prévoit la désignation d’un expert. La page Fonds de commerce et titres de société décrit ces missions, leurs délais et leurs tarifs.
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