Un parent âgé a souscrit un prêt viager hypothécaire pour compléter ses revenus. À son décès, vous découvrez que la dette a rejoint la valeur de la maison et que l’estimation faite à l’origine paraît élevée. Que peut-on contester, et dans quel délai ? L’arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 19 juin 2024 (pourvois n° 22-20.533 et 22-21.719) apporte des réponses précises sur la place de l’évaluation du bien dans ce contrat.
Le prêt viager hypothécaire en deux mots
Le prêt viager hypothécaire est défini par le Code de la consommation (article L. 315-1). Un établissement de crédit prête à une personne physique un capital ou des versements périodiques, garantis par une hypothèque sur un bien à usage d’habitation. Le remboursement n’est exigible qu’au décès de l’emprunteur, ou lors de la vente ou du démembrement du bien. Les intérêts se capitalisent pendant toute la durée du contrat.
Le montant prêté dépend directement de la valeur du bien. Le Code de la consommation prévoit que cette valeur est estimée par un expert, et la dette due au terme ne peut excéder la valeur de l’immeuble à ce moment. L’évaluation initiale conditionne donc à la fois le capital versé et l’équilibre du contrat pour les héritiers.
Les faits
Deux prêts viagers hypothécaires avaient été consentis par le même établissement en 2007 et 2010. Après le décès de l’emprunteur, ses héritiers ont demandé la nullité des prêts pour vice du consentement, en soutenant que le bien hypothéqué avait été surévalué lors de l’expertise préalable. La Cour d’appel de Paris les avait déboutés par un arrêt du 22 juin 2022. La Cour de cassation casse partiellement cet arrêt.
Les quatre apports de l’arrêt
La demande en nullité n’a pas à être publiée
La demande d’annulation d’un prêt viager hypothécaire n’est pas soumise à la publicité foncière prévue par les articles 28 et 30-5 du décret du 4 janvier 1955. Les héritiers n’avaient donc pas à faire publier leur assignation au service de la publicité foncière pour que leur action soit recevable.
Le délai pour agir court de la découverte de l’erreur
L’action en nullité pour erreur se prescrit par cinq ans. Ce délai ne court, en cas d’erreur, que du jour où elle a été découverte (ancien article 1304 du Code civil pour les contrats antérieurs à 2016, article 1144 aujourd’hui). La cour d’appel devait rechercher à quelle date l’emprunteur, puis ses héritiers, avaient pu connaître le vice dans toute son ampleur. Une surévaluation peut n’apparaître qu’au décès, lorsque la dette et la valeur réelle du bien sont confrontées.
L’évaluation du bien est déterminante du consentement
C’est l’apport principal. Pour la Cour de cassation, dans un prêt viager hypothécaire, l’évaluation à dire d’expert du bien hypothéqué est nécessairement déterminante du consentement de l’emprunteur. La cour d’appel ne pouvait donc pas écarter la nullité au motif que la surévaluation n’aurait pas été une erreur déterminante. L’erreur sur une qualité essentielle de la prestation est une cause de nullité (article 1132 du Code civil, ancien article 1110), à condition d’être excusable.
Le prêteur dispose de deux ans à compter de l’identification des héritiers
L’action du prêteur en recouvrement relève de la prescription biennale applicable aux professionnels à l’égard des consommateurs (article L. 218-2 du Code de la consommation). La Cour précise que ce délai court du jour où le prêteur a connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur. La cour d’appel devait examiner cette question.
Ce que l’arrêt signifie pour l’évaluation
Une évaluation qui engage. L’expertise préalable n’est pas une formalité. Elle fixe le capital prêté et, selon cet arrêt, elle entre dans le champ du consentement de l’emprunteur. Une surévaluation significative peut conduire à la nullité du prêt, avec les restitutions qui en découlent.
Une responsabilité de moyens, mais documentée. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, Titre I, §2.2) rappelle que la responsabilité de l’expert relève d’une obligation de moyens. Cela suppose une visite du bien, des références de transactions comparables citées et datées, et un rapport qui expose la méthode. C’est ce qui permet, des années plus tard, de vérifier que la valeur retenue était cohérente avec le marché de l’époque.
Une base de valeur adaptée au crédit. La valeur vénale, telle que définie par la Charte (Titre III, §1.1) et par l’EVS 1 des normes européennes de TEGOVA, est le montant estimé auquel le bien s’échangerait à la date de l’évaluation entre parties consentantes et informées. Pour un prêt dont le remboursement interviendra dans dix ou vingt ans, le prêteur s’intéresse aussi à la valeur hypothécaire et à la valeur prudente, évaluations conservatrices fondées sur les caractéristiques durables du bien et excluant toute anticipation de hausse des prix (Charte, Titre III, §1.15 et §1.16 ; EVS 2 et EVGN 2). Un rapport qui distingue clairement ces bases protège l’emprunteur comme le prêteur.
Un délai de contestation long. L’erreur d’évaluation se découvre souvent à l’ouverture de la succession. L’expert conserve donc son dossier, ses références et ses hypothèses bien au-delà de la remise du rapport.
Pour les héritiers
Si vous vous interrogez sur l’estimation d’origine, la démarche utile consiste à reconstituer la valeur du bien à la date du prêt : état du bien à l’époque, ventes comparables de la période, rapport initial s’il est disponible. Une expertise rétrospective, menée à partir de ces éléments, permet de mesurer l’écart et d’apprécier s’il relève d’une simple différence d’appréciation ou d’une surévaluation caractérisée.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise d’un bien d’habitation, y compris à une date passée, avec ses délais et son tarif. Deux articles complètent celui-ci : éviter la saisie immobilière et divorce : à quelle date évaluer la maison.
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