Deux maisons viennent d’être construites en limite de votre terrain. Vous avez perdu la vue dégagée dont vous profitiez, les fenêtres voisines donnent sur votre jardin, et vous estimez que votre bien a perdu de la valeur. Peut-on obtenir réparation sur le fondement du trouble anormal de voisinage ? L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 9 novembre 2023 (pourvoi n° 22-15.403) répond par la négative dans une situation très courante, et explique pourquoi.
Les faits
La propriétaire d’une maison a vu s’édifier, sur un lotissement voisin, deux maisons en limite de sa propriété. Elle a assigné leurs propriétaires en invoquant la perte de vue, la création de vues sur son fonds, la perte d’intimité et la dépréciation de son bien. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a déboutée le 13 janvier 2022. Elle a formé un pourvoi, que la Cour de cassation rejette.
Le cadre juridique
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage était d’origine jurisprudentielle à la date de l’arrêt. Il figure depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 à l’article 1253 du Code civil : le propriétaire, le locataire ou l’occupant qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit. Cette responsabilité ne suppose pas de faute ; elle suppose un trouble anormal, c’est-à-dire qui dépasse ce que chacun doit supporter de ses voisins compte tenu du lieu.
Par ailleurs, le Code civil fixe les distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur le fonds voisin (article 678 : 1,90 m). Une construction conforme à ces distances et au permis de construire peut néanmoins être source d’un trouble anormal ; inversement, une gêne réelle peut rester dans la limite des inconvénients normaux. Tout dépend du contexte.
Les motifs de la décision
La perte de vue n’est pas anormale dans un secteur qui s’urbanise
La cour d’appel avait relevé que la propriété se situe en zone urbanisée, à proximité d’une déviation routière, dans une commune en expansion et vouée à s’urbaniser. Dans un tel environnement, il n’existe pas de droit acquis à la conservation d’une vue. La Cour de cassation approuve : la perte de vue ne constitue pas, ici, un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
La perte d’intimité n’était ni précisée ni persistante
Deux éléments ont pesé. D’une part, la demanderesse n’établissait pas la distance entre les pièces à vivre des maisons voisines et la limite des fonds ; le trouble restait donc abstrait. D’autre part, la plantation de végétaux le long de la clôture avait remédié en partie à la perte d’intimité dans le jardin et autour de la piscine. Un trouble atténué par des mesures concrètes n’est plus le même trouble.
Les nuisances découlent du plan local d’urbanisme, non des voisins
Les constructions étaient devenues possibles à la suite d’une modification du plan local d’urbanisme. La Cour relève que cette évolution réglementaire ne peut être imputée aux propriétaires des maisons nouvelles, qui ont construit conformément aux règles.
Les juges du fond apprécient souverainement l’anormalité
La Cour de cassation rappelle que l’existence et l’anormalité d’un trouble de voisinage relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond. Elle ne rejuge pas les faits ; elle vérifie que la cour d’appel a motivé sa décision.
Ce que l’arrêt change pour l’évaluation d’un préjudice
Le contexte urbain fait partie de l’analyse. Avant de chiffrer une perte de valeur, l’expert examine le zonage, le règlement d’urbanisme et l’évolution prévisible du secteur. Une vue dégagée dans une zone constructible était, dès l’origine, une vue précaire ; le marché l’intègre en partie dans le prix d’achat. Ce raisonnement rejoint la définition de la valeur vénale retenue par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, Titre III, §1.1) et par l’EVS 1 de TEGOVA : celle d’un acquéreur informé, qui connaît l’environnement et son potentiel d’évolution.
Le trouble se décrit avec des mesures. Distances entre ouvertures et limite séparative, orientation des fenêtres, hauteur des constructions, pièces concernées, heures d’ensoleillement perdues : ces données se relèvent sur place et sur les plans. Elles transforment une gêne ressentie en fait vérifiable. L’arrêt sanctionne précisément l’absence de ces précisions.
Les mesures d’atténuation comptent. Haies, clôtures pleines, brise-vue : ce qui a été fait, ou ce qui peut l’être à coût raisonnable, réduit le trouble et donc le préjudice. L’expert en tient compte, et il chiffre au besoin le coût de ces mesures comme composante de l’indemnisation plutôt qu’une décote globale.
La perte de valeur se prouve par comparaison. Une décote alléguée se démontre en confrontant le bien à des ventes comparables avec et sans la nuisance, ou par une analyse des critères que le marché local valorise réellement (vue, exposition, intimité). Une décote forfaitaire, sans référence, ne résiste pas à la contradiction.
Quand la perte de vue peut être indemnisée
L’arrêt ne dit pas que la perte de vue n’est jamais un trouble anormal. Il dit qu’elle ne l’est pas dans un secteur urbain en développement, lorsque le trouble n’est pas précisément caractérisé. Une construction dérogeant aux règles d’urbanisme, une vue exceptionnelle qui faisait la valeur même du bien, ou une privation d’ensoleillement mesurable dans les pièces principales peuvent conduire à une solution différente. Chaque dossier se prépare avec ces éléments de fait, avant toute discussion sur le montant.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit l’évaluation d’une perte de valeur ou d’un trouble de jouissance, ses délais et son tarif. Deux articles complètent celui-ci : un immeuble voisin fait-il perdre de la valeur à votre maison et comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien.
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