Votre copropriété, ou votre maison, présente des désordres apparus après la réception. Plusieurs entreprises sont intervenues, chacune avec son assureur, et vous ne savez pas sur quel fondement agir ni comment chiffrer le préjudice. Un arrêt de la Cour de cassation, qui casse partiellement un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 4 mai 2021, rappelle en sept points comment se répartit la responsabilité des constructeurs et comment le juge doit évaluer les dommages.
Les faits
Une résidence hôtelière et de tourisme avait été construite et vendue en l’état futur d’achèvement par une SCI. Des désordres étant apparus, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI venderesse, les intervenants à l’acte de construire et leurs assureurs. La cour d’appel avait prononcé diverses condamnations. Plusieurs parties ont formé un pourvoi.
Les sept points de la décision
Le vendeur d’immeuble à construire répond des désordres intermédiaires sur faute prouvée
Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des garanties légales des constructeurs (article 1646-1 du Code civil) : garantie décennale pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792), garantie de bon fonctionnement pour les éléments d’équipement dissociables (article 1792-3). Les désordres qui n’atteignent pas ce degré de gravité, dits « intermédiaires », relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun. Celle-ci suppose une faute prouvée. La Cour de cassation censure la cour d’appel pour n’avoir pas suffisamment caractérisé la faute de la SCI venderesse.
Le juge ne statue que sur les prétentions du dispositif des conclusions
En appel, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions (article 954 du Code de procédure civile). La cour d’appel avait accordé plus que ce qu’une partie demandait dans son dispositif. Elle est censurée.
Toute condamnation doit reposer sur un fondement juridique précisé
Le juge doit préciser le fondement juridique de sa décision (article 12 du Code de procédure civile). Des condamnations au titre de préjudices immatériels, prononcées sans indiquer si elles reposaient sur la garantie décennale ou sur la responsabilité contractuelle, sont cassées.
L’assureur condamné in solidum doit sa garantie à son assuré
Lorsque l’assureur de responsabilité est condamné in solidum avec son assuré, il lui doit sa garantie dès lors que le risque couvert s’est réalisé, dans les limites du contrat. La cour d’appel ne pouvait refuser cette garantie.
Le juge ne peut refuser d’évaluer un préjudice dont il constate l’existence
C’est un principe constant : le juge qui constate l’existence d’un préjudice en son principe ne peut refuser de l’évaluer au motif que les pièces seraient insuffisantes. Il lui appartient d’ordonner une mesure d’instruction ou d’apprécier le montant (article 4 du Code civil, qui interdit le déni de justice). La cour d’appel est censurée pour avoir rejeté une demande après avoir admis le principe du dommage.
Le locateur d’ouvrage qui a contribué à un désordre décennal répond de l’entier dommage
Le constructeur dont le fait a contribué à un désordre de nature décennale est tenu, envers le maître de l’ouvrage, de réparer l’entier dommage. La répartition entre coresponsables se fait ensuite entre eux, par des recours, et n’est pas opposable à la victime.
Le juge ne peut ignorer une pièce régulièrement communiquée
La cour d’appel avait affirmé qu’un rapport d’expertise n’était pas produit, alors qu’il figurait au bordereau de communication de pièces. La Cour de cassation sanctionne cette dénaturation par omission.
Ce que l’expert en évaluation retient
Qualifier chaque désordre avant de le chiffrer. La distinction entre désordre décennal, désordre de bon fonctionnement et désordre intermédiaire commande le fondement de l’action, la preuve exigée et l’assureur mobilisable. L’expert judiciaire en bâtiment se prononce sur la nature et l’origine du désordre ; l’expert en évaluation intervient ensuite pour mesurer ses conséquences sur la valeur et sur la jouissance du bien.
Chiffrer tous les postes, y compris immatériels. Pertes de loyers d’une résidence de tourisme fermée, moins-value à la revente, trouble de jouissance : ces préjudices doivent être évalués poste par poste, avec une méthode exposée et des références. L’arrêt rappelle que le juge ne peut se contenter de constater un préjudice sans le chiffrer ; un rapport qui fournit une évaluation motivée lui donne les moyens de statuer.
Tenir compte de l’ensemble des pièces. Rapports d’expertise antérieurs, procès-verbaux de réception, devis, échanges avec les assureurs : l’expert en évaluation les examine tous et les cite. Un rapport d’expertise qui écarte une pièce sans s’en expliquer fragilise la décision qui s’appuie sur lui.
Rester dans le cadre de la mission. Comme le juge ne peut statuer au-delà des prétentions, l’expert répond aux questions posées par la mission ou par la lettre de mission, en signalant ce qui en déborde. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, Titre I, §4.4) rappelle que l’expert de justice respecte le principe du contradictoire et accomplit personnellement sa mission ; le Code de procédure civile encadre l’expertise judiciaire aux articles 232 à 284-1.
Comment se traduit un désordre dans la valeur d’un bien
Trois situations se présentent. Si le désordre est réparable, la perte de valeur correspond en principe au coût des travaux, augmenté le cas échéant du trouble de jouissance pendant leur durée. Si le désordre laisse une trace durable (fissuration stabilisée mais visible, ouvrage réparé selon une technique dérogatoire), une décote de marché peut subsister après réparation ; elle se mesure par comparaison avec des biens sains. Si le désordre affecte l’exploitation d’un bien de rendement, comme ici une résidence de tourisme, la perte de revenus s’ajoute et se calcule sur la période d’indisponibilité, à partir des loyers ou des comptes d’exploitation. Dans les trois cas, le rapport distingue clairement ce qui relève du coût de réparation, de la moins-value résiduelle et du manque à gagner, pour que le juge puisse rattacher chaque poste à son fondement.
Portée de la décision
L’arrêt ne crée pas de règle nouvelle. Il rappelle, avec une densité rare, l’articulation entre les garanties légales des constructeurs et la responsabilité de droit commun, les limites de l’office du juge d’appel et l’obligation d’évaluer un préjudice reconnu. Pour les maîtres d’ouvrage et les copropriétés, il confirme que la qualité du dossier de preuve et la précision du chiffrage conditionnent l’issue.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit l’évaluation d’une perte de valeur ou d’un trouble de jouissance, ses délais et son tarif. Deux articles complètent celui-ci : assainissement défectueux et vice caché et mur humide : quel préjudice sur la valeur.
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