Une propriétaire signe un mandat de vente puis une promesse notariée portant sur sa villa au prix de 205 000 euros. Elle refuse ensuite de signer l’acte, soutient qu’elle ne voulait vendre qu’une partie du bien et reproche à l’agent immobilier de l’avoir sous-évaluée. La Cour de cassation, le 19 septembre 2024, confirme l’exécution forcée de la vente et écarte la responsabilité de l’agent : la sous-évaluation alléguée n’était pas établie. L’arrêt rappelle une évidence utile : un écart de valeur se prouve, il ne s’affirme pas.
Les faits
La propriétaire avait confié un mandat de vente à une agence, puis, par acte notarié du 22 mai 2015, promis unilatéralement de vendre une maison à deux bénéficiaires. La promesse comportait une condition suspensive d’obtention de prêt et d’assurance avant le 7 août 2015, stipulée dans l’intérêt exclusif des bénéficiaires, et prévoyait la signature de l’acte authentique avant le 7 septembre 2015. Par lettres du 7 août 2015, la venderesse a invoqué la caducité de la promesse et refusé de signer.
Elle a assigné les bénéficiaires en caducité et en indemnisation ; ceux-ci ont demandé l’exécution forcée. Elle a appelé l’agence en cause, en nullité du mandat et en indemnisation. Le mandat décrivait le bien comme une « Villa T3/T4 de 70 m² sur un terrain de 442 m² » ; selon la venderesse, cette mention pouvait désigner le seul appartement et non l’ensemble, le prix de 205 000 euros correspondant selon elle davantage à un appartement qu’à une maison.
La cour d’appel de Toulouse, le 8 novembre 2022, a rejeté l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à 20 000 euros de dommages-intérêts envers les bénéficiaires.
La décision
Le pourvoi est rejeté (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 23-10.585).
Sur le mandat, la cour d’appel a relevé, par une interprétation souveraine, qu’il était dépourvu d’ambiguïté : il mentionnait la consistance globale de la villa, avec libre occupation des deux étages, et les références cadastrales de la parcelle entière.
Sur la responsabilité de l’agent, la venderesse soutenait que le professionnel tenu d’une obligation d’information et de conseil doit prouver qu’il l’a exécutée, et que la cour d’appel avait inversé la charge de la preuve en écartant le manquement sur le prix au motif que la sous-évaluation n’était pas démontrée. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que les termes du mandat et le prix étaient dépourvus d’ambiguïté, que la promesse avait été signée devant notaire sans restriction de superficie, et que la sous-évaluation alléguée n’était pas établie, le bien étant situé en zone inondable à proximité de la digue de la Garonne. La cour d’appel a pu en déduire, « sans inverser la charge de la preuve », qu’aucun manquement n’étant établi, les demandes indemnitaires ne pouvaient être accueillies.
Un rappel : quand la faute de l’agent est établie, elle se répare intégralement
À l’inverse, lorsque la faute de l’agent immobilier est démontrée, la première chambre civile en tire toutes les conséquences. Dans une affaire de vente d’une habitation légère de loisirs avec bail commercial annulée pour dol, elle a jugé, au visa de l’article 1240 du Code civil, que « le vendeur dont le dol est à l’origine de l’annulation de la vente et l’agent immobilier dont la faute a concouru à la nullité de la vente sont tenus de réparer toutes les conséquences dommageables qui en résultent pour l’acquéreur », et que l’agent « dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l’anéantissement de l’acte peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur » (Cass. 1re civ., 28 juin 2023, n° 21-21.181, publié au bulletin).
Ce que l’expert en retient
La sous-évaluation est un fait à démontrer, à la date de la vente. Affirmer qu’un prix est trop bas ne suffit pas ; il faut établir ce que valait le bien au jour de la promesse. C’est une évaluation rétrospective : ventes comparables de la même période, état du bien à cette date, marché local d’alors. Le rapport présente la valeur vénale au sens de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) et de l’EVS 1, puis l’écart avec le prix convenu. Sans cet écart chiffré, aucun préjudice n’est mesurable.
Les contraintes du site font partie de la valeur. L’argument décisif tenait à la localisation en zone inondable, près d’une digue. Un plan de prévention des risques, une servitude, une zone agricole ou un DPE défavorable réduisent la valeur, et un prix qui paraît bas au regard des moyennes de la commune peut être conforme au marché une fois ces contraintes intégrées. L’expert les identifie dans les documents d’urbanisme et lors de la visite, et les traduit en abattements documentés.
Le mandat fixe l’objet ; le rapport fixe la valeur de cet objet. Le litige est né d’une divergence sur la consistance vendue, villa entière ou appartement. Une évaluation décrit précisément ce qui est évalué : parcelle, surfaces, niveaux, occupation. Cette description protège le vendeur comme l’acquéreur, et l’intermédiaire, en amont de la signature. Lorsque la faute est ensuite retenue, comme dans l’arrêt de 2023, le préjudice réparable inclut toutes les conséquences de l’opération, ce qui rend le chiffrage initial d’autant plus important.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’évaluation d’un bien à une date passée, son délai et son tarif. Sur le même thème : Le vendeur est réputé connaître la valeur de son bien et sa superficie et Peut-on faire annuler une vente « parce qu’on s’est fait avoir » ?. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 19 septembre 2024 et 28 juin 2023.
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